最近温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。补交土地出让金对于房地产市场来说，绝对是重大利空。考虑到未来这样做可能导致房地产市场剧烈波动，有关部门可能出台政策，无须补交土地出让金，改为征收房地产税。也就是说，土地使用权到期，未来房主以何种方式重新获得土地使用权，具有不确定性。
我国国有土地出让使用年限，一般按用途不同，可分为四十年、五十年和七十年三种类型，像温州那样只有20年的情况比较少见。商业性用地大规模或者集中出现土地年限到期要到20年以后，普通住宅用地到期则更晚。
实际上近年出现土地到期的城市不只是温州。目前，青岛、深圳等地都已出现类似情况，各地情况不完全相同，处理方式也不尽相同。据记者了解，上海类似情况也已出现，其中老洋房这种物业类型的情况相对比较突出。据业内人士透露，目前上海在售的老洋房七八成需要补交土地出让金，一般情况下，相关部门并不会主动要求房屋产权拥有者补交，只有房产交易时才会要求补交出让金。从上海实际发生的补交土地出让金情况来看，购买老洋房需要缴纳的土地出让金接近总房价的10%。
需要指出的是，这种老洋房一般属于豪宅，比较稀缺，成交价达数千万元，即便补交10%的出让金，还是有人愿意购买。但如果是普通住宅，按目前的土地市场行情，折算楼面地价大约占市场上商品房总价的1/3，若以这种方式补交土地出让金，则可能重创房地产市场。
原因很简单，比如一套房子，正常情形下总价200万元，买卖双方都能接受，如果该房子土地马上到期，需要补交60万元土地出让金才能过户，那么买卖双方都需要考虑的问题是谁来承担这笔费用。假设还按200万元成交，买方还需另外补交60万元土地出让金，等于总共要花260万元，房子就偏贵了，买方肯定觉得不划算，可能放弃购买或去买市场不需补交土地出让金的房子。而如果还是以200万元成交，买方不肯付60万元土地出让金，这笔费用由卖方来承担，相当于房子少卖了60万元。
在市场比较好的情况下，短期或零星收取一些补交的土地出让金是可行的，但是要想让房地产市场继续保持稳定发展，同时按市场楼面地价标准全面推行补交土地出让金政策，几乎是不可能的。真要执行按现行土地市场价格补交土地出让金政策的话，可能有两种情形：一种是房子供不应求，报价暴涨，一套房子加价几十万元甚至上百万元也有人愿意买；还有一种情形是房子很难成交，房主不得不大幅降价来促成交易。显然，目前楼市库存较大，在经济下滑的情况下面临的挑战不小，前一种情形出现的可能性很小，而后一种情形出现的可能性更大。也就是说，这项政策可能导致房价暴跌或者说房子迅速贬值。
所以，一旦土地到期有关部门想重新像首次出让土地一样，以市场楼面地价再收一回土地出让金实际很难实现，除非象征性地收取一点土地出让金，这还得以市场成交活跃为前提。而从未来房地产税费征收趋势来看，取消土地出让金，改为征收房地产税和增值税更为合理，也便于操作。
未来一段时期楼市整体而言库存压力可能会持续甚至增大，全面推行补交土地出让金政策将会给市场带来沉重打击，是一种愚蠢的做法。再说，一次性收取几十年的土地出让金，等于抬高了初始房价，不利于房地产市场的平稳健康和可持续发展。另外，一次性收取几十年的土地出让金不合理的地方还在于，有些房子到不了约定年限，可能十几二十年或二三十年就由于某种原因被拆除或被破坏不复存在，按理说，有关部门应该返还土地出让金，但实际工作中可能并没有返还给房主。
如果取消土地出让金，改为按年增收房地产税，实行房地产永久产权，不仅能够降低房价，挤出房地产泡沫，而且能增强人民的获得感和幸福感，必然会受到人民广泛的欢迎。实际上很多发达国家都是在这么做，中国也可能成功地复制这一模式。
当前中国正在全面推行“营改增”税收政策，总的策略是减税，从而激发经济活力。中国企业和个人税费负担本来就重，补交土地出让金显然与减负减税的方向背道而驰。正确的做法应该是对房地产税费进行梳理，取消或调整一些不合理的税费，通过增值税或未来开征遗产税等来调节房地产市场和平衡收入分配，从而促进房地产市场健康和可持续发展。