近日，围绕北京通州楼市对商住房限购的关注和讨论不绝于耳，观察人士也乐于将通州视为全国最严限购地加以剖析。事实上，继去年8月15日起执行住宅在京版限购令上升级限购措施后，诸如严控人口、遏制房价过高过快上涨等理由即成共识，而针对此次商住房限购，理由又被置于产业导入之上，其间传递出怎样的政策信号？显然，寻找答案必先窥其原委。
就此，中国经济时报记者专访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，围绕决策部门针对最严限购令出台的主观想法和客观造就通州楼市有别于北京其他各区甚至在全国范围内堪称个例的客观因素展开讨论，旨在厘清政府试图在执行最严限购背后对外传递的深层信息。
行政副中心定位是根本原因
论及通州区的定位，从最初始于2010年的通州新城规划，到2012年提出城市副中心建设，再到去年明确为行政副中心，直到最近通州全境纳入北京行政副中心建设，可以说，对于通州而言，定位的不断升级决定了其区域利好的不断进化。
“通州的限购再升级体现了中央分类调控、因城施策的思路。”在顾云昌看来，通州打造北京行政副中心，是京津冀协同发展这一国家战略的重要内容，而这样的实质性利好对于楼市这一对任何政策风吹草动高度敏感的产业领域而言，足以给其带来重磅影响，而影响不仅仅是房价的上涨，更多则是在购房人眼中一致存在对区域发展的预期看好当中。
作为副中心，通州的一切正在发生积极变化，从交通基础设施到商业配套，从教育医疗到产业布局，顾云昌认为，这对于全国其他城市尤其是一线大城市因人口集中、膨胀式发展带来的一系列城市病而言有着极强的指导意义。
实际上，一切围绕限购所采取的行动或许都可归结于副中心的定位之上。顾云昌认为，通州去年8月起执行的住宅限购升级版实际上已经传递了类似讯息，即试图通过提升购房门槛杜绝人口快速集中于区域内，鼓励区域内就业者购房自住，抑制投机、炒房需求，现在看，有益于副中心建设的利好，这一限购升级显然是未雨绸缪，发挥了积极作用。
然而，住宅限购升级并未带来房价的下跌。统计显示，自2015年8月住宅限购升级后的9个月时间内，通州区商品住宅成交价格大涨40%，截至今年5月为每平方米33899元。对于通州区域内快速上涨的房价，顾云昌认为，房价的上涨更多决定于市场，对于通州而言，即便限购升级也难改购房人对其副中心利好的预期。
反观此次商住房限购，顾云昌说，任何一个城市或区域，如果缺少了产业支撑一定是短腿工程，因此只有走产城并进的步伐才能确保可持续发展。他强调，商住房限购就是要为产业导入腾挪出时间和空间，毕竟，一旦商住房被大量投资需求进驻，对未来的产业导入将带来不利影响，这是政府在产业导入早期就应该考虑到的。
价格不该成为衡量限购效果的标尺
如果说限购前夕的限购传言加剧了通州商住房成交量的冲高，倒不如说投资者对通州区域的看好预期导致了商住房的炙手可热。统计显示，2016年3月，通州新建商品住宅(不含保障房)共成交1867套，而在这当中，商住房成交1272套，占据了新建商品住宅成交的68.1%，成交量比2月上涨317.1%，比2015年3月涨幅高达1432.5%。
而通州成交的火爆也带动北京全市的成交量呈现不断冲高势头。统计显示，4月第三周，北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6788套，成交面积46.9万平方米，环比之前一周分别增加201%、88%。同时这一成交量也创造了有史以来的周度新高，甚至超越了2016年前3个月的月平均成交。其中，4月第三周商住产品共实现成交5427套，占比高达80%，而在这其中，通州区商住产品共实现成交4698套，在全体商住成交中占比近九成。
顾云昌认为，北京等一线大城市，有着明显优于小城镇的就业机会和公共产品供给，尽管国家鼓励就地市民化，但今后一段时间内，人口还会继续流入北京、上海等一线大城市，特别是像通州被明确为副中心的地位，这种情况下，加上国家大的经济环境，比如民间资金缺乏投资方向的客观事实，投资需求和人口流动还会向这里倾斜。
“我们的货币量相对宽松，民间有大量投资意愿，但缺少投资渠道，加之过去十余年来通过购买房地产实现增值的典型案例不断，大大激发了人们通过购买房产实现升值的预期。”顾云昌认为，在此预期下，尽管成交量会急剧萎缩，但通州的商住房价格未必会大幅下调。
以位于通州运河核心区的商务型公寓为例，在限购前占据通州商住项目半壁江山的核心区商住房，在限购升级后的首周只有4套成交，但价格同样未降反升，即从限购前整体均价每平方米33384元上涨至39645元。顾云昌说，这也印证了开发商和购房人同样继续看好北京行政副中心的定位预期。因此，对于这样的地区，不该单纯使用价格衡量限购政策的执行效果，因为，限购的目的也并不是单纯要抑制房价上涨，而是着眼更高层面和更大范围的产城发展之上。
对接投资尚需供给侧着力
对于当前的房地产市场而言，顾云昌表示，就全国范围看，房地产市场大局问题是要去库存，而就北京、上海等一线大城市和部分热点二线城市而言，所面临的问题恰恰是加库存。他强调，这些地区普遍面临着强烈的供给和需求矛盾难题，即供地不足和购房需求强烈。
对于通州而言，这样的问题显得尤为明显。早在2015年8月通州住宅限购升级前后，就曾传出继北京市四环以内将不再增加住宅土地供应，通州区域也将纳入到土地管制的范围内的说法，一年以来，这样的说法被逐渐证实。按照北京市国土局相关负责人的介绍，今年北京将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。值得一提的是，北京行政副中心建设用地供给将加快。落实完善行政副中心规划方案，注重创业就业与居住功能均衡，扎实推进重点项目、配套工程、保障交通联络路网等用地需求，形成内涵集约的用地方式和发展模式，全面提升副中心城市品质。
一个客观逻辑是，未来在副中心，商品住宅用地的增量将越发难觅踪影，这客观加剧了现有在售房屋的稀缺性。顾云昌说，显然，通州的供给和需求矛盾是强烈的，如果在供给侧改革中增加供应量无法实现，就只能抑制需求，以平衡需求和供应的矛盾。由此才看到两个限购升级版落地通州。
而对于不断溢出的投资需求，顾云昌认为，宏观层面，我们不能继续加杠杆，也不能超发货币，我们需要从其他方面着力，比如增加投资渠道，开辟投资渠道，发力金融改革。一方面企业缺少资金，另一方面民间资金没有出路，这不是北京一级政府能解决的，而需要国家层面加以统筹。
在顾云昌看来，正是决策层产业导入和防止人口膨胀的主观意愿和客观的种种利好落户通州，才导致了当前通州楼市有别于全国其他地区的特殊性，而考虑到政策消化期，应该密切关注市场反应，相关细则也要尽快跟进，避免出现各种民间对策化解政策限制的情况，比如此前北京市出现的通过离婚获取购房资格的情况等