本周公布的4月70大中城市房价数据显示，楼市正呈现全面回暖态势，70个城市中有65个房价环比上涨。5月初至今，楼市的销售端有所降温，且领涨的南京、苏州、合肥等地政策正在收紧，但地产商拿地热情高涨，本周各地地王频现。
主要观点
本周公布的4月70大中城市房价数据显示，楼市正呈现全面回暖态势，70个城市中有65个房价环比上涨。5月初至今，楼市的销售端有所降温，且领涨的南京、苏州、合肥等地政策正在收紧，但地产商拿地热情高涨，本周各地地王频现。结合周度高频数据，我们对近期楼市的观点如下：
从销售来看，各线城市的楼市在5月均有所降温。30个大中城市商品房交易数据显示，5月中上旬日均成交面积较3、4月同期呈现下台阶走势，尤其是4月最为火爆的二线楼市，成交面积环比下滑也最为明显。二线城市5月中上旬日均成交面积50.46万平方米，较3、4月同期分别下跌5.9%和11.5%。前期飙升的成交面积已透支部分购房需求，叠加苏州、南京、合肥等二线龙头楼市相继收紧政策，楼市的销售端或在二季度迎来拐点。
地王频现能否支撑楼市继续升温？从上海到南京、合肥等新晋二线龙头，再到房价仍在下行通道的太原，上周各地频现地王。地王频现反映出地产商对后市的乐观情绪，拿地热情高涨，也会带动周边楼盘价格的上涨，在一定程度上形成正反馈效应。但地王不足以支撑楼市的继续升温，从历史经验来看，地产商拿地和即期销售高度同步，甚至于楼市已然降温，地产商拿地热情依旧不减。对后市的判断或是地产商拿地的重要考量，但判断似乎更多基于适应性预期，拿地积极性的变化对实际的走势缺乏解释力。
销售端降温下，地产投资在3、4月的亮眼表现还能持续多久？房地产开发投资在3、4月均实现9.7%的当月高增速，地产也和基建一道成为一季度经济回暖的关键支点。我们认为即使销售端继续降温，房地产开发投资在二季度仍将保持较高增速，前期密集开工的项目和到位资金的改善对后续的投资有惯性支撑，一线和部分二线龙头也有补库存需要，但下半年投资增速或将显著回落。
上周各线城市房地产成交面积均环比回落，销售增速放缓；上周电力耗煤环比下跌，南华工业品指数反弹，现货钢价继续下跌；食品价格总体小幅回升，猪肉价格小幅上涨；各期限国债收益率悉数上行，央行再次开展MLF操作，利率仍持平；美元继续强势反弹，人民币承压，但两岸汇差较上周缩小，人民币兑CFETS一篮子货币近期升值。
报告正文
一、关注二线楼市降温迹象，地产投资仍有支撑
上周楼市成交量环比小幅下跌，截至上周四，30大中城市商品房日均成交面积82.19万平方米。同比来看，整体上涨20.34%，一线城市下跌15.74%，二、三线城市分别上涨40.99%和8.46%。环比来看，整体下跌2.22%，一、二、三线城市分别下跌5.36%、1.23%和2.69%。本周各线城市的商品房成交面积均环比下跌，除去春节、端午、五一等假日的影响，这在春节过后还是首次出现，表明楼市销售增速正在放缓。
本周统计局公布的4月70个大中城市房价数据显示，房价呈现普涨格局，65个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，3月为62个城市。整体来看，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨1.10%，较3月扩大0.2%。其中，一线、二线和三线城市环比分别上涨2.80%、1.80%和0.60%，二、三线环比涨幅较3月分别扩大0.3%和0.2%，一线城市则受调控影响，环比涨幅较3月收窄0.8%(图表1)。合肥、厦门和南京等热点二线城市最为火爆，价格环比涨幅最大的五个城市依次为：合肥(5.8%)、厦门(5.3%)、南京(4.4%)、上海(3.6%)和惠州(3.3%)。新建商品住宅平均销售价格较去年同期上涨4.30%，其中一、二、三线城市分别上涨33.90%、7.30%和0.30%，三线城市房价自2014年9月以来首次同比上涨。
二、电力耗煤环比下跌，现货钢价继续下跌。
上周电力耗煤环比下跌，6大发电集团日均耗煤量52.56万吨，环比下跌8.70%，同比下跌12.98%。南华工业品指数收于1306.98，较上周回升1.09%。上周五钢价指数收于93.91点，环比下跌2.54%(图表2)。上周螺纹钢期货价格环比回升0.83%，粗钢价格环比上涨2.56%。国产铁矿石价格环比下跌1.06%；进口铁矿石价格环比上涨0.27%。钢厂复产、库存回升叠加5月初以来钢价的暴跌，市场信心不足，本周现货钢价未跟随期货价格反弹，短期预计仍将维持弱势，但跌幅有望收窄。
本周召开的国务院常务会议要求在2年内去化钢铁和煤炭行业10%的产能，较年初的未来3-5年去化目标明显提速，并且煤炭和钢铁行业的去产能已进入实际执行阶段。钢铁首批试点包括山西、山东、河北以及多家央企；煤炭首批试点则包括黑龙江、山西、陕西及多家央企。
每周经济观察：地王频现难掩楼市降温
三、食品价格总体回升，猪肉价格小幅上涨。
上周农产品价格延续下跌走势，猪肉价格也小幅回落，蔬菜价格跌幅趋缓。上周五，农产品批发价格总指数收于204.49，环比上涨0.86%；菜篮子产品批发价格指数收于206.39，环比上涨1.06%。从细项数据看，猪肉价格环比上涨0.6%；牛肉下跌0.5%；羊肉上涨1.3%(图表3)。上周蔬菜价格环比下跌0.60%，水果价格环比上涨7.68%(图表4).
每周经济观察：地王频现难掩楼市降温
四、国债收益率上行，央行再次开展MLF操作。
上周五银行间质押式回购利率R001收于2.0227%，环比下行0.61bp；R007收于2.3676%，环比下行7.86bp(图表5)。上周各期限国债收益率均上行，上周五1年期、5年期和1-年期国债收益率环比分别上行1.59bp、3.85bp和4.50bp(图表6)。上周共有2500亿元逆回购到期，均为7天到期逆回购。央行通过开展7天逆回操作购累计投放资金3000亿元。在连续3周净回笼资金后，本周公开市场操作净投放500亿元。本周一央行再次开展MLF操作共计2900亿元，其中3个月期1750亿元、6个月期1150元，利率依旧持平在2.75%和2.85%。
每周经济观察：地王频现难掩楼市降温
五、美元继续走强，两岸汇差较上周缩小。
本周美元指数连续第三周上涨，本周五收于95.2969点，环比上涨0.72%(图表7)。在前一周多位联储官员发表鹰派言论后，本周纽约联储主席杜德利也表示联储内部认为市场低估了货币紧缩的可能性。本周公布的FOMC4月会议纪要更是令加息预期大幅升温，纪要表明如果二季度经济加速向好，通胀和就业持续改善，6月有可能加息。我们认为近期密集的鹰派言论主要是为修正市场过于乐观的预期，但6月加息的可能性依旧较低，还需观察5月美国经济和就业数据的表现。
本周五美元兑人民币即期汇率报收6.5433，环比上行231bp；美元兑离岸人民币定盘价6.5604，环比上行146bp；离岸与在岸人民币汇率差171bp，较上周五缩小68bp(图表8)。在美元持续走强的承压下，近期人民币对美元持续贬值，前一周两岸汇差也显著扩大，不过本周汇差缩小，离岸市场有干预迹象。在对美元贬值的同时，CFETS汇率指数从5月初至今小幅升值，表明央行努力在美元和一篮子汇率间寻求平衡，以期稳定汇率和平抑资本外流压力。