在10月16日举行的“复旦首席经济学家论坛”上，著名经济学家张五常发表主题演讲。
张五常谈到房价上涨的原因，他提到，现在深圳的人口上升的幅度。几年前，深圳市1500万人口，2年前是2100万，过几年之后又变成3000万了，人口在深圳的增加，每年增加100多万人口，这是近似于让人不可相信的。有这个现象的发生，楼价当然上升了，深圳上的太急，在深圳附近的城市，东莞也跟着上去了，惠州也上去了，这些是相当明显的，尤其是念书比较好的青年跑到深圳去，我的想象杭州的情况也是一样，上海的情况也是如此，北京也是如此的。就是说，精英那些青年开始集中，到那些有高科技的城市，《劳动合同法》对他们没有太大的约束，他们到这些城市去。上海、北京我都不清楚，但是深圳是很明显的。惠州、东莞的楼价半年上升了1倍，这么多年都没有动，这些人都跑到深圳去，深圳太贵，他们开一个小时的车可以到东莞去，听说还要建地铁，那旁边城市起来的就更厉害。这是第一个理由，不是唯一的理由。
以下为部分实录：
张五常：中国的青年很厉害，那些数学很厉害的，技术很厉害的人很多，这一点是真的。的确是有很多青年念书念的很好，数学做的很快，在技术上是一点问题也没有。以深圳我比较熟悉的城市来说，比如华为、腾讯，大疆有8000家这样的公司，这不是开玩笑的。清华大学的佼佼者一去，马上就有人请了。然后你也不能否认，包括杭州的马云，腾讯、华为，这些都是很厉害的，这些生意不是容易做的，真的是不容易做，尤其是做工厂更难，但是你假如走向高科技的话，也是很难做的。中国人聪明，有干劲，我大约估计了一下，不管是中国大学也好，香港大学也好，收中国的学生，最好的学生都被他们抢去了，香港这几家大学最好的学生都是中国去的。我计算过，假如要请一个很厉害的人，只是八九千块人民币，请一个同样厉害的学生，香港是需要两万块钱左右，美国请一个相同水准的人，大概需要人民币四五万块钱，请一个这样的年轻人，而中国有这么多，可以说数以十万计。所以我目前的推断，很多人不同意。两年前我说过10年之内深圳会超越香港，他们不相信，但是我最近说不需要等10年，现在已经超过了，现在告诉你们，肯定的说，10年之后深圳会超越美国的硅谷。
张五常：我又提到一个问题，就是我开始担心的问题，我要写一条很简单的方程式，张五常用数学方程式天下奇闻，这个方程式就是W=Y/r。这是很简单的方程式，但绝对不是简单的学问。这个方程式就是费雪二三十年代的伟大贡献，这是什么？是财富。我们现在来说，W楼价是财富，不要光看楼，学识也是财富，今天这个财富就是房子、楼价，Y是年金的收入，你们念过经济学的话，这就是预期的收入，在利息调整以后每年的年金平均收入，你们念过经济学，有消费函数，固定收入就是这个Y。我再解释一次，年金收入就是你预期的将来收入，经过利息率的调整，在每个时期的平均数字，是预期的。这个财富是楼价。财富等于预期的年金收入或者预期的租金收入/利息率，就这么简单，很简单，这一点非常重要。换言之，预期年金收入上升，财富就会上升。或者预期的利息率下降，财富上升。预期收入上升，财富也会上升。因为收入的变动，会导致财富的变动，在房地产来说，因为租金的变动，预期的租金变动会导致楼价的变动，因为租金变动要除以利息率，这个基本上是很可靠、很简单的方法来看财富和收入，这是费雪始创的。财富本身不会变，收入那边变成财富，收入变它才变，或者利率变了它才变。财富在英文来说，财富是被引导出来的，是被代理出来的，也就是说传统的看法，就是收入不变，利息率不变，财富是不会的，这是传统的算法。但是现在一个问题，在某些情况之下，财富转变了，这个W在某些情况下上去了。那怎么办呢？这个是存在的。