香港楼市持续高位下跌，地产商转型去做租房，香港已经没剩下什么实业和实际收入，令资产价格愈来愈高处不胜寒，一旦跌起来是很危险的。
文章指出，香港楼市由高位至今下调13%，著名对冲基金经理KyleBass认为楼市已经进入断崖式下跌（freefall）的阶段，情况比1997年时更差。
汤文亮的看法是当时有大量负资产及银主盘，但今不同昔，因此认为Kyle不懂香港楼市。不过，没有杠杆并不代表楼市不会下跌，楼价只是不会急跌而已。新鸿基及恒基两家龙头地产股的估值仅为账面值的0.55及0.58倍，亦即是股票市场已经预期楼价会大幅下调。
而香港地产商在未来是否继续有政府的“祝福”，也是一大疑问。
地产商转型做租房
作者指出，看去年业绩，地产商已经有将近一半的EBITDA是从租务而来，五大地产商在2006年时的一手新盘市占率有三分之二，但现时则退减至五成。
随着地产商转型成为收租佬，他们便能提高派息比例，从而以股息支撑股价。如果低息环境持续，投资者继续寻息，这亦有望令NAV折让缩窄。
资产价格高处不胜寒
文章认为，资产价格短期而言是看资金流向，但长期则是靠收入及现金流支撑。在租务市场，近期看得最多的新闻是商店大幅劈价续租，又或者是大铺搬细铺。香港各行业的营商环境整体上都颇为艰难，甲级写字楼的空置率虽然很低，但是这些写字楼的租户不见得比往时多赚了钱。
香港的GDP在第一季按年下跌0.4%，零售销售连续13个月下跌，并且在可见的将来都没有很强的增长动力。如果整个香港经济持续收缩，大家的收入下跌，届时就算银主盘不多，楼市也可以持续下跌。同时，如果中国经济最终是以L形运行，香港人的收入必然会受拖累。
在经历多年炒卖后，香港已经没剩下什么实业和实际收入，令资产价格愈来愈高处不胜寒，一旦跌起来是很危险的。