专栏作者吕梓毅撰文指出，引起轩然大波的英国脱欧事件，继续令金融市场掀起连绵余震。市场人士开始评估今次黑天鹅事件对不同资产价格的长远影响。其中，有分析认为，香港楼价将因是次脱欧事件而止跌回升。是耶？非耶？今期我们将探讨英国脱欧对本港楼价的影响。这篇文章具有一定的借鉴意义。
自英国公投决定脱离欧洲联盟后，金融市场犹如出现七级地震，把环球股市和滙市震散。更严峻的问题是，英国公投的结果相信只是问题开端，随后的余波如其他欧盟成员国可能进行公投脱欧，以及苏格兰和北爱尔兰可能“脱英”等不明朗因素，将没完没了地震荡环球金融市场，尤其是欧洲。
不过，英国（欧盟）之失，也许是其他地方之得。事实上，有分析认为是次英国脱欧的黑天鹅事件，将可能成为香港楼市转折点，并预期楼价已见底。是耶？非耶？
欧洲的局势持续不稳下，反而令香港楼市受惠，坊间的论据大致可归纳为以下三方面：
一）资金撤欧入亚（包括香港）。如前所述，脱欧风暴可能只属刚起步，在这没完没了动荡且不明朗的局势发展下，亚洲（包括香港）或可成为资金避险地区；而内地资金亦可能加大南下。在水涨船高的效应下，香港楼市将可受惠。
二）美联储没有加息条件，甚至有机会减息。毋庸置疑，英国脱欧的黑天鹅事件，确实打乱美联储的加息部署（不过即使没有脱欧事件，加息空间亦不会太大），甚至乎美联储在下一轮货币政策会议后决定不加反减。
事实上，最新联邦基金利率期货显示，在英国公投前（23日），市场仍然相信美国今年加息机会颇高。不过，从英国公投后的期货息率显示，今年内美国加息似乎无望，在未来三次FOMC会议加息的机会是零。反而，一直显示无减息机会的情况，在英国公投后，机会率飙升至周三（29日）的8%和逾一成的水平。
美元或展新一轮强势
三）央行们或将展开新一轮联合量宽（QE）或财政政策的救市行动。英国脱欧事件触动环球金融市场出现不同程度的震荡，甚至牵连环球经济出现衰退的风险进一步上升（globalrecession）。当然，各国央行及政府又岂会坐以待毙。正如上周本栏的结论已指出，在经济进一步转坏（及现时金融市场持续动荡）下，相信各央行及政府稍后将（联手）放松财政政策，甚至进一步推出新一轮QE稳住形势，届时环球金融市场资产价格料将再度全面“起动”；而坊间相信，香港楼价亦会因此受惠。
那么，剧情发展是否如此呢？让我们逐点拆解。
首先，资金“弃欧取亚”方面，欧洲持续的乱局，加上欧洲各国疲弱的经济前景，更可能因为是次事件而蒙上阴影，资金外逃几无悬念。不过，资金撤出欧洲，却不代表必流入亚洲。事实上，在央行们有任何新一轮QE等行动之前，金融市场依然会异常动荡；市场维持riskoff（低风险胃纳）的心态，似乎是较合理的预期。故此，资金“弃欧取美”即流向美国（公债市场）的可能性，较“弃欧取亚”出现的机会大。换言之，美元整体走势（或美滙指数），很可能因是次英国脱欧，而展开新一轮升浪。
事实上，从英国公投脱欧后外滙市场初步反应来看，欧罗和英镑兑美元，以至反映一篮子亚洲区内货币的新兴市场货币指数（ADXY）和新兴市场资金流指标，均出现急插或反覆回落；反之，美滙指数却从93点的低位反弹至接近97点的逾三个月以来高位（近日略为回吐至96点水平），似乎显示市场资金“弃欧取美”较为配合目前市场初步表现。
当然，是次英国脱欧事件，最终是否引发资金流向出现“弃欧取美”的大趋势，相信还要观察多一段时间才可确认。不过，值得留意的是，正如以往分析指出，美滙指数与楼价的变化有着异常密切的关系；美元走强（走弱），将对楼价构成下跌（上升）压力，但前者领先后者约18个月。事实上，按历年数据计算，美滙指数与楼价的相关系数约为-0.51（愈接近+/-1，同向/反向的关系愈密切）。
由此可见，若然是次英国脱欧引发资金“弃欧取美”，预料美元将进入新一轮强势，并对香港楼价构成一定下行（而非上升）压力。
应着眼实质按息变化
其次，美联储减息的机会方面。正如以往分析指出，加息并非一定会令楼价下跌；同样道理是，减息亦不一定会令楼价上升；更何况目前美联储加息或减息的空间非常有限。反而，着眼点要看本港实质按息（即扣除通胀的按揭息率）的变化。从历年按揭加权实质息率与本港楼价的表现可见，两者呈此起彼落的情况。换言之，本港实质按息愈高，楼价按年变化的下跌压力便愈大；反之亦然。从最新数字显示，实质按息约为-0.2%水平，较去年9月（即二手楼价见顶的月份）的+0.4%略为回落，但注意这是因为期间消费物价指数（CPI）回升所致。
除非本港CPI出现较明显下滑，否则纵使美联储把联邦基金利率减至零水平，对实质按息的影响只是聊胜于无；对本港楼价的影响不提也罢。那么，央行/政府救市行动，又会否带动本港楼市重展升势呢？这点留待下周再续。不过，可以预告情况将会十分吊诡。