近年来，受房地产多轮调控影响，不少开发商面临资产运营艰难的窘状。在这种机遇下，包括万达、大悦城、红星商业、建业地产等在内的房企纷纷祭出“轻资产”大旗。尤其是在存量市场领域，轻资产模式颇为盛行。
所谓轻资产又称轻资产运营模式，是指用一个小的杠杆去撬动更多的资产运营。这是以价值为驱动的资本战略。
凯德集团总部设在新加坡并在新加坡上市，业务主要集中在亚洲。新加坡和中国是两大核心市场，其中中国市场业务占比45%。
具体而言，凯德模式是指凯德中国通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入多个私募和公募基金，将其转化为公众投资。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在进行住宅、商业地产、服务公寓开发和管理的坚实后盾。
凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受21世纪经济报道记者专访时表示，在当下市场环境中，资产管理是机遇，但是运营成功并不容易。对于中国开发商普遍期待的REITs，他认为，REITs在中国破冰面临很大困难。
国内REITs债权大于股权
《21世纪》：最近有开发商在中国做了国内第一单CMBS产品，发行规模是40个亿，票面利率3.3%，利率比较低。如果REITs在中国破冰难，CMBS会不会成为一个趋势？
罗臻毓：从银行的角度来看，商场、办公类地产等运营得好，租户和租金稳定，银行评估的风险就低，利率也会相应给低；从投资者的角度来看，商业房地产的投资都是几十亿到几百亿，因此每年的租金要收到一定的数额才能回本。因此从各持有者的角度来讲，一定要金融化。金融化的途径有两种，一种是股权式，就是设立基金，使投资者变成股东。投资者变多其实就已经回拢了一部分资金，而且还分散了风险。另一种是债权式，这又分为两类，第一类是融资者已有担保，租金锁定回报，投资者每年得到固定分红。如果租金不够，融资者自己拿钱去补；还有一类是同风险，融资者收益少，投资者也相应拿少一点的分红。但在这个大框架之下，这种债每次发行的形式也都不一样。但这一定会是个趋势。
国内现在很难做到REITs。目前出来的所谓REITs，实际上还是有一点是债的概念，而不是REITs的概念。国内外REITs的概念有两个不同点，第一点是，国外有法律体系去管理REITs，并且REITs所收到的钱，90%一定要还给投资者，只能得到10%做长期用途。第二点，REITs有一个税务的优惠。国外的REITs是投资者收到REITs所得的钱后再自行去报公司税或者个人所得税。而在国内，比如租金收入，营运费用一定要收25%的公司税，扣完税再分红，但这是公司的制度，并不是REITs。，REITs是租金减管理费剩下的钱按90%比例分，这是REITs的一个本质。从税法和管理法的角度来讲，虽然国内已经研究了13年，但REITs的载体还没有诞生，所以说这个所谓的尝试，从技术角度来看细节，还是债权多过股权。
《21世纪》：国内很多房企喊出口号要向凯德学习，要做轻资产。你怎么看？
罗臻毓：一个市场的成熟，角色分化和金融化是必然趋势。凯德在国内做到了一定规模，因此会有“学凯德”的说法。但是金融化只是一个渠道，是为了加快资金回笼和成为一个平台的支撑点。影响房地产经营的因素很多，一个经营不善的房地产企业，加上个金融平台或是基金平台也不会因此变好，重点还是在于项目的经营，经营到位才能拿到回报。所以背后一定要有个资产管理平台、一个营运平台和一个物业管理平台。把物业做起来，才能给投资者合理的回报。房地产基金不像股票，它交易的周期很长，所以要靠整体的经营去取得一个周期的回报。
内地操作的两大难题
《21世纪》：你认为REITs在中国真的可以实现吗？
罗臻毓：现在REITs在中国实际操作有两大难题。第一是，政策何时能够疏通。目前经济压力较大，而做REITs要涉及很多政府单位，没有相关的政策，会是一大难点。第二是市场问题，能不能给到投资者一个合理的回报。现在在香港、新加坡、美国和澳大利亚上市的REITs，投资回报率高达四点多到八点多。在一个快速增长的市场里，用交易价除以现有的租金收入，每一个交易的价值都低于市值，如果企业放到REITs里的价值是租金的3%，那么再减去REITs的管理费，最后到投资者手上的大概只有2.5%，这么低的回报率就难以吸引投资。租金回报有个变化点，只有给到一个合理的回报，REITs才能运行。
《21世纪》：你们一般是如何说服投资者的？
罗臻毓：基本上是以现有的来福士做一个模板。做这种类型的基金更难，更像是在卖一个希望，我们只能告诉投资者，接下来要做的是一个类似什么的东西，回报率类似什么，然后说服投资者投资。这时，投资方就更看重我们的营业记录、品牌和能力综合了。在基金界，募集这样的基金很不容易，有时还需要靠集团的“颜值”。凯德因为有一定实力，所以还是能得到投资者的信任。但做基金的现实性和冷酷性在于，说到就要做到，否则以后就没有投资者愿意相信了。
《21世纪》：国内当前比较严峻的宏观调控下，可能有更多企业需要资产管理，这是否意味着凯德中国在中国有更好的发展机会？
罗臻毓：凯德更希望市场稳定。因为我们做的是长期持有，平稳反而是优势。近一轮的调控更多的是对住宅房地产的调控，虽然也会影响商业房地产，但影响力度比对住宅的小。商业地产看的是大背景，在经济改革中，我们做商业房地产还是会把专注力放到经济发展快，或是有发展潜能的一到一点五线的城市里。不是对二三线城市没有信心，只是更侧重看城市具体的发展情况。其实不是每个城市每个地方都适合办公楼和甲级酒店的，但如果这个城市有依据去做商场、办公楼或大的综合体等，那我们也会去做。
《21世纪》：怎么看现在中国的经济增长？
罗臻毓：对我们而言，我们不会笼统的去看整个市场，而要分城市去看，并且我们希望市场更往前走，更理性化。凯德进入中国市场已经二十多年，虽然中间也有波折，但我们对中国有信心，还是看准中国长期的成长几率。我们多成立一个基金，就是很实在的表明了，我们看好中国市场和商业地产。