我国房地产市场形成以来，房价就在一路攀升。但在这个市场发展的过程中，驱动房价上涨的因素并不始终一致。曾经大量人口向一线城市迁移维系着对楼市的需求，推动房价上涨。而近几年一线城市人口增速已放缓甚至出现负增长，房价上涨却更为凶猛，其背后主要是资金杠杆在起作用。
从过去十几年的经济社会发展来看，2011年前后出现了一个较明显的分水岭。2011年之前，经济增长强劲，劳动人口和外出的农民工数量一直在快速增长。统计数据显示，2000年到2010年，一线城市人口年均增长4%以上。人口增加带来了对房地产市场的大量需求，支持了房价的一路上涨。
但2011年之后这一趋势明显放缓，上海和深圳的人口增长跌至1%以下，上海在2015年更是出现微幅的人口负增长，但房价上涨的势头仍有增无减。与此同时，2011年之后，基准利率和法定存款准备金率一降再降，广义货币M2增速不断提高，货币乘数自2011年第四季度后一路攀升，高杠杆带来的资金涌入楼市，成为人口增长因素消失后房价继续上涨的驱动力。有房产业人士总结，2011年之前的房价上涨是人口现象，2011年之后的房价上涨则是货币现象。
1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入到平稳快速发展时期，不仅商品房价格一路上扬，房地产市场更是成为国内经济的支柱产业之一，推动着GDP的增长。但这种情况到2013年似乎达到极限，2014年之后楼市进入瓶颈期。即使经济面临下行压力，政府已很难指望继续通过楼市来拉动经济。
这并不意味着房产市场将迅速转向下坡路。在新的需求和旧房置换拆迁需求的双轮推动下，房地产投资仍可在当前规模基础上有一定增长，但或难达到几年前的幅度，在对经济的拉动上也不会有明显效果。