中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会定于5月5日上午9：30~12：00在中冶大厦9层会议室（北京朝阳区曙光西里28号）举行。研讨主题为“去库存背景下的中国房地产发展”。
【以下为文字实录】：
付广军：
非常感谢主办方邀请我参加这次皮书发布会。我的发言不代表机构。
房地产是国民经济的支柱行业，从这个角度来讲，关联性比较强，上下游产业比较多，包括钢铁、水泥，如果房地产不健康发展，对我们经济影响非常大，特别是固定资产投资，如果一下滑，经济增速就下来了。我的发言分三个方面，第一个方面是从税收角度来谈对房地产的一些看法。
首先作几个解释，第一个我这里谈的税收问题是房地产行业的税收，也叫房地产产业的税收，还有第二个概念，与房地产有关的税收。第三是房地产税。我只就第一个问题，房地产行业的税收来谈，像制造业一样，大家知道房地产有生产环节、交易环节、持有环节等，我只就第一个环节谈房地产税收的情况。
按照现行的中国统计年鉴，2013年中国房地产业增加值是35987.6亿元，占GDP的比重是6.12%，这个数字2012年是5.85%，也就是从GDP的概念上来说，房地产行业在不断的发展，从税收角度来看，2013年，税务局征收的口径，来自房地产行业的税收大概是15559.6亿元，占全国税收的12.97%，是占GDP比重的2.12倍，也就是说房地产行业的税收贡献率要大于它的经济贡献率。一是房地产业税负比较高，达到了43.24%，但这个高不一定重，因为房地产行业比较特殊，一般我们税收占GDP的比重是20.4%，也就是说房地产的税负是宏观平均税负的2.12倍。这是2013年房地产税收和经济的对比情况。
2016年一季度，来自房地产业的税收大概4643.18亿元，比上年同期增加了669.33亿元，同比增长16.8%，高于经济增速，占全部税收的比重是13.1%，高于2013年的比重。也就是说房地产占的税收比重也在不断的提高。其中房地产(14.03,0.00,0.00%)营业税1916.77亿元，占房地产税收的41.28%，也就是四成营业税，当然现在要“营改增”了，占全国营业税的是33.99%，也就是说房地产一个行业的营业税占全部营业税的三分之一，同比增长了32%。二是房地产企业所得税，763.5亿元，占房地产税收的16.44%，占全部企业所得税的11.67%，同比增长15.7%，今年一季度房地产行业税收还是不错的。
谈一下大家关注的，从今年5月1号开始的营改增情况。包括建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业四个行业的“营改增”情况。第一个先介绍一个房地产业营改增的主要要点：一是销售过度政策。二是土地成本不计入销售额。三是不动产抵扣。四是融资成本不纳入抵扣，大概是四个影响，根据这几个要点我作了一下测算，作了一个案例的推算，因为我看到网上有些人在推算，看了半天发现是错的，错在什么地方呢？错在由于土地成本是不计入增值税的税基，也就是说不能不计入销售额的，他把土地成本完全的销售额做了一个税基，所以做出来是错的，原来营业税是5.6%，其实我算的算法是大概4.7%，也就是按照营改增以后房地产行业的税收税负是降到0.9个百分点，这当然有前提假设。举个例子，如果某一个房地产企业营业额是100万，其中土地成本占到35%，“建安”成本占到25%，财务成本占到3%，其他成本占10%。按照这个案例推算，大概房地产行业降0.9个百分点。这是一个测算。
第二个测算，由此可见我们房地产税负提高不提高，和它的“建安”成本关系非常大，“建安”成本占的比例越高，它的税负越低，因为可抵扣的越多。为什么现在营改增以后，房地产业和建筑业都是11%，因为建筑行业是房地产行业的上游，11%的话，愿意给抵扣链条，原来建筑行业是3%的营业税。所以我个人认为建筑业的税负可能会提高，但是就看它进项税能不能抵扣的问题。我最近发了一篇文章，李克强总理在国务院常务会上庄严承诺，保证所有的行业营改增以后税负只减不增，这是一个非常庄严的承诺，但是任重而道远，因为每个企业情况不一样，每个行业的进项抵扣不一样，包括房地产行业，刚才我说了，如果“建安”成本占到50%，刚才我举的是25%，如果建安成本能占到50%，它的营改增后的税负情况是1.05%，也就是说房地产的税负会大大降低。当然建筑安全成本能不能有效抵扣，比如这样的情况下就是看进项是什么结构，每个企业的情况不一样。
关于营改增以后，现在财务成本不能抵扣，土地成本不能抵扣，未来如果这两项能抵扣的话，房地产行业的税负还会降低，因为房地产业很多环节资金成本比较多，特别是资金周转，未来这个能否抵扣不太清楚，如果这两个政策实施的情况下，房地产行业的税负还会降低，这是我简单的说营改增的情况。
第三，谈一下对去库存的看法。第一个，去库存首先要搞清楚库存在什么地方，第二个，要搞清楚库存的原因，第三个，谈如何去库存。我这么多年从事税务局的调研，包括房地产行业的税收调研。我个人认为，目前我们对房地产库存的情况是结构性的，特别是在三四线城市大量的库存，从经济学原理来讲是供应关系，供过于求，所以大量的三四线城市供过于求，由于土地财政、地方政府批租很多的土地，所以造成大量的库存，一线城市现在库存比较少，特别是前两天北京市京津冀地区说不建新房子，这样更加剧了一线城市房地产供应紧张，如果供应跟不上，价格还会上涨。我个人认为，去库存首先应该是三四线城市，要根据三四线城市的情况采取一些措施，一线城市基本不存在库存，这是价格的问题。所以如何去？一线城市为什么没有库存，我刚才看了一下，在座的年轻人比较多，如果在北京生活、在北京工作，实际上将来需要三套房子，第一个是自己小两口有一套房子，第二个是岳父岳母一套房子，第三个是自己的父母一套房子，所以我觉得大量的年轻人压力比较大，也就是说像北京一线城市主要有移民，就是新增加的需求来决定的。
中小城市的房子还会进一步加大库存。比如现在40多岁，孩子在北京工作，要卖掉老家的房子来到大城市买，所以这种情况我们认为应该进行深入的系统研究，进行结构性对策性研究。县城为什么没有库存，去年我做过一个调查，说原来农村结婚需要盖房子，现在农村结婚需要在县城里有一套房子，所以大量的县城的房子通过农民来买了。一线城市需求量在什么地方，二线城市需求在什么地方，我们把这个分析清楚之后才能更好的提出去库存的建议。
不到之处请大家批评指正，我就说这么多。