“只租不售”、“租购同权”这两个词汇近期俨然成为 房地产市场的热门搜索。在租赁市场一房难求、“尚未规范”的大环境下，这两项政策能否真正实现市场化，备受关注和争议。
租户“被定向”
7月，上海（楼盘）首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家国企竞得。张江和嘉定的两块土地均采取“只租不售”模式，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，并有关于房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。
两块地被拍出后，市场抛出各种疑虑。未来这两家房企将扮演怎样的角色？没有企业会做赔本买卖，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，这两块地的盈利预期如何？又将以多少租金面市？
以嘉定新城的租赁住房用地为例，成交价格4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。据介绍，这样的价格是经过了市场评估、成本测算、集体决策之后，由相关部门制定。上海市嘉定区规划和土地管理局副局长周建斌在采访中表示：“它的投资回收我们也做过测算，周期确实比较长，按照现行现在的市场出租价格的话，也要不同的算法不一样，大概要三四十年以上，四十几年才能全部收回投资成本。”
为何首选张江和嘉定？据悉，张江地块正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。根据此前公布的出让预合同显示，张江该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区高精尖人群给予重点保障。加之，沪上人口向外延伸，嘉定作为新兴人才的聚居地，靠近花桥，多公司总部，也承载着产业创新和转移的使命。
“购地-开发-出租”待检验
在租户“被定向”的两块地面前，似乎变向地剥夺了大众的选择权，也并未真正解决租赁市场供求关系。
记者咨询多位业内专家以及从事房屋租赁的中介，他们大部分认为从租赁的人群导向来看，更多的是一种倾斜性的带有人才引进的做法。真正的定向概念在于在项目拿地的时候，就与具体的企业签订了协议，前期相关企业先垫钱，后续项目落成后可以直接入住，带有集体宿舍的导向。而类似张江等租赁，更多是希望提供人才住房方面的优惠。现实中也需要这样做，否则租赁群体或社区管理是非常混乱的。而且此类项目仅仅是试点，随着租赁房源增多，租户可选择面也会增大。
“租房市场会相对规范化，新房市场短期内还是要看供需，毕竟新房是依赖于土地这种不可再生的稀缺资源的。”居里新房咨询师唐梦琪告诉。
鑫君房产的钱艳也说：“对这个政策还要消化一下，我个人觉得将来对二手房市场有点影响，对租赁市场目前还看不出影响。如果有哪也只能是推涨租金，特别是学区房的租金。”同时，从事多年房地产投资的投资客张和飞则认为：“今后上海租赁市场的机会可能会快速上升，相关的租客和投资者也可以重点关注此类领域。”
国外的住房租赁市场相对成熟，我们或许可以从中得到某些启发。在美国，“房地产出租业”主要由机构房地产出租人组成，并已成为房地产业中最主要的行业，在房地产业总收入中占比居房地产业内各行业之首。而美国的实践表明，在不断完善的金融、法律环境下，许多房地产开发企业的基本经营模式会自发转型为“购地-开发-出租”，因为这样可以使企业的经营周期更长、现金流更稳定、经营规模扩展潜力更大，因此，传统的房地产开发业逐步演进成为房地产出租业。房地产出租业在提供房地产空间服务的同时，也为社会提供间接进行房地产投资的渠道，这有助于住房租买选择机制形成，从而增强住房市场自我调节能力。
上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴提到：“我国应在金融、土地、税收等方面加紧制定相关政策，扶持、促进住房租赁机构发展。第一，积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道。第二，保障租赁住房的土地供应。第三，促进各类存量房屋转化为租赁住房。第四，向住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利。”
“只租不售”是否顺应市场发展，达到其该有的目的性，一切还有待检验。