金九银十又到了，虽然这个概念已经越来越没有市场意义，但在媒体报道上，还是会经常看到。
楼市的确在有所降温，但这只表现在有限的几个城市。分化下的市场使得很多人看到的和遇到的讯息可能出现分裂。
北京（楼盘）等个别城市的下调因为媒体相对报道较多，掩盖了大部分城市依然在明显上涨的市场现实。从全国看，2017年楼市依然将刷新历史记录！
大数据对于个体来说，其实意义有限，特别是从市场看如此严重的分化下。
大部分购房者要的很简单，就是一句话，还能不能买房？什么时候买？
动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），两不靠谱，预测有何意义？
但大部分人依然喜欢预测？伟哥觉得，其实如果本着对钱包里的钱负责的话，其实判断楼市走势的就看三点：
天时地利人和 ：
1：看天，天就是政策预期，主要是信贷，当下的信贷一直在收紧，但实际目前的信贷额度并非缩减，只是涨幅放缓，成交量大幅降低后，对贷款的需求减少，那么信贷对市场的减少影响必然降低。
老百姓的钱来源是银行，信贷相对有所收紧。而开发商手里的钱，目前看，在前几年大量回款的支撑下，并未还明显减少。
整体看，2017年截至日前的房地产贷款依然是刷新历史记录的。当然，资金价格的变动对购房行为的影响非常大，在当下，资金价格上行的趋势明显，这种情况下，买房获利空间不大。
而一旦资金价格平稳，就是买房的好时机。
普通人如何判断资金成本？其实很简单，多去银行看看发现的各种理财产品收益率变化！
2：看前8月的市场情况：
房价是由二手房和新房组成的，二手房价格是由小业主报价构成的，很大程度上是比照新建住宅价格。而新建住宅价格是供需结构在政策定价基础上构成。
这种情况下，开发商资金链如何就明显影响了房价。
发布半年报的上市公司合计接近130家，港股近10家，另外A股合计120家，整体看，房企的平均净利润率均再次站稳2位数。
120家A股上市房地产公司合计营收4424亿，净利润达到了494.7亿，净利润率达到了11.2%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。
（A股上市公司平均净利润率2014年为9.6%，2015年为8.3%，而2016年为8.2%，已经连续3年在个位数）
这种情况下，决定了本轮房地产市场在未来一年内，不太可能出现标杆房企降价的现象。所以对于市场上，二手房价格跌到周围商品房价格的时候，限价的新建商品房住宅，在金九银十都是可以考虑购入。
3：土地市场情况：
截止2017年8月31日，全国三四线接近300个城市合计土地成交金额达到了9830.3亿，已经接近最近年度最高纪录。
平均住宅溢价率达到了50.3%刷新历史记录。平均楼面价达到了1508.2元每平米，同比上涨55%，也刷新了历史记录。有22个城市卖地超过百亿。
上半年全国楼市成交分化明显，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。
房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域拿地。
从政策看，从调控政策看，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。
房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。
2015-2016年的上涨是政策刺激导致的，2017年到目前为止个别城市的萧条也是政策导致。所以影响市场的基本面并没有变化。
这种情况下伟哥觉得，在价格已经明显调整的部分城市，金九银十已经可以看房。
对于三四线城市，在金九银十价格的波动可能会很大。而二线城市，目前看，进入的风险很大。