“三旧”改造项目不改变用地属性将免收出让金

2017-09-22 12:50:37   来源：   

在房地产市场持续回暖的势头下，“三旧”改造作为开发企业一个重要的拿地方式越来越受关注。日前，惠州市国土局发布《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法（修订征求意见稿）》（以下简称“办法”），针对各类型“三旧”改造项目进行细致归类，按照协议出让的不同类型制定相应的土地出让金支付方式。

按照办法，对于不改变旧改土地性质和年限现状的项目将免收出让金，而作为商住开发将参照市场地价进行计算。“从土地出让金上作出区分，有效引导旧改项目多元化开发。”业内人士分析，以往惠州的旧改几乎都是统一的商住建设，特色产业和创意园区的建设显得滞后，在准入环节进行引导将有利于改造更加多元化。

“三旧”改造项目以往集中在住宅开发

近年来，旧改、村企合作等拿地方式成为中小企业的关注重点，这也带来城市“三旧”改造工作的快速发展。记者注意到，东湖花园9区、日升昌天誉、海伦堡西子湾以及TCL康城四季、家华园等一系列旧改项目的开发和运营，大量城市“旧厂房”摇身一变成为现代化住宅社区。据市国土局发布的信息，在2012年至2016年间，全市累计实施“三旧”改造项目面积达2728亩。

“尽管这有效推动了城市发展，但显得过于单一。”一位要求匿名的业内人士认为，一方面，惠州的旧改工作推进迅速；另一方面，应该注意到当前已落成和在建的“三旧”改造项目几乎均为商住社区，其他城市常见的特色产业和园区工厂改造并不多。

行业专家、世联行胡光宇表示，相对于产业性的改造开发，商住建设无疑利润空间更高，回报周期更加可控。对于旧改项目多元化发展的可能性，胡光宇直言只能强化政府部门的引导，对产业开发项目作出政策上的扶持。

差异化收取出让金引导项目多元化

如何改变这一局面？在准入环节有效引导是关键。针对“三旧”改造项目的不同用途，办法提出在土地出让金的收取上采取差别化对待。

“三旧”改造分为三种类型：旧厂房、旧城镇、旧村庄。办法提出，对于旧厂房改造项目，若改造后该宗地仍保留工业用途，且剩余的土地年限和容积率都不涉及调整，免收土地出让金；改成物流用地，对于其中的仓储部分不再收取出让金，仅对非仓储的商业或办公等其他功能部分收取。

改造为住宅、商服、商住等用地类型，将按照地块容积率的高低，对应40%—78%的“旧厂房改造折扣率”计算土地出让金。具体为：（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权价格）旧厂房改造折扣率。

另外，对于旧城镇和旧村庄，土地出让金根据原本土地属性（国有用地或集体用地），对比当前的土地出让市场价格，折合相应的40%—100%的旧城镇改造折扣率，或者40%的旧村庄改造折扣率。对于无合法用地手续却已实际建设使用的“三旧”用地，则需根据当前相关政策申请完善历史征收手续后自行改造。

“保留使用类型进行更新和产业优化免收出让金，这对于投资企业来说是一个积极的信号。”胡光宇介绍，商住、产业、物流仓储等不同的开发用地属性直接影响和决定出让金的多少，这对于项目的多元化发展无疑大有裨益。

值得注意的是，若在按照相关类型土地出让金计算中出现负数的情况，办法指出将不予退还，这要求企业在参加“三旧”改造项目过程中更加慎重，避免跟风扎堆。