传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年的“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。与去年“十一”假期前后全国多座城市接连限购或升级限购政策类似，全国多座城市近日接连升级楼市调控，“最严限售加上房贷利率上浮”似乎成为新一轮的楼市调控组合拳。
多城“限售”继续发力
自上周五以来，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁要求在市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房，须证过两年(即取得不动产权属证书两年)方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易。此外，西安还发布了商品房价格调控通知。
中国指数研究院认为，本轮政策特点整体体现为此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市进行了相应的加码。如石家庄、长沙限购升级。最重要的特点就是多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点，政策的核心诉求就是抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力，将使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。
深职院房地产研究所所长邓志旺表示，限售是对此前调控政策延续，此前有限购政策，应对目前房地产新形势，加上国庆假期即将到来，提前出台政策调控，是避免出现房价过快上涨局面，巩固调控效果。
违规资金加杠杆
助长不合理需求
除了限售，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速全国多地楼市“降温”。以深圳为例，根据美联物业提供的深圳商业银行贷款利率数据，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上浮10%；农行则自9月23日起，将首套房贷利率上浮10%。记者在深圳市罗湖区宝安南片区实地走访，多位地产中介向记者表示从今年年初的九折，到5月初的九五折、8月中旬的基准利率，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房贷利率经历了4轮波动，审批也比以前严格，许多准备出手买房的购房者也因为银行贷款问题暂时放弃了买房。
【相关评论】
闻一言：楼市调控分城施策会否演变为以限售为主
9月22日至23日下午，先后有南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市出台新的楼市调控政策，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄6城市分别对新购住房再上市作出限定，时间为2至5年不等。
3月份从北京开始的以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的“五限”调控，筑高了一线城市住房购买的门槛，遏制了炒房客的疯狂扫房的势头。于是，大量的炒房客开始转移战场，把炒房重点放到具有较大市场升值潜力的二线城市。随着大量炒房客的涌入，二线城市的房价转眼之间就出现了较大涨幅。根据国家统计局公布的8月房价数据，上述城市房价涨幅在同类型城市中位于前列。例如，长沙新建住宅价格同比上涨了16.9%，西安的指数环比升0.3%，同比上涨14.7%。
新一轮楼市调控众多城市主打限售牌，旨在全面强化住宅的“居住属性”，坚决抑制其“投资属性”，传递出楼市调控不存在放松反而会再度加码的信号。截至9月23日，随着长沙、重庆、贵阳、南昌等城市新政的出台，粗略统计目前全国实施限售的城市已达41个，限售期限在2年~10年，其中23城限售期限为2年，11城限售期为3年，4城限售期为5年。另值得注意的是，杭州、南宁限售措施并不对个人实施，杭州要求企业购买需证满3年，南宁法人单位需证满2年。武汉则是对部分地区的存量房实施限售。
中国楼市调控已经进入第七轮，精准调控、遏制投机行为和市场炒作，皆成为调控的重点目标。其中，限售对于炒房客的打击作用格外显著，通过限售把房子压在炒房客的手上，提高其购房和炒房的成本，压缩和堵塞他们炒房变现的空间与渠道。
楼市限售的效果不错。限售在15个热点城市逐步实施，8月份15个一线和热点二线城市出现近3年新房价格环比首次全部“停涨”现象，一线城市新房价格则是29个月来环比首次下降。足见此招已经发挥应有的调控效果。
未来更多的二三线热点城市将加入此行列，楼市调控中最为显著的“分城施策”正演变为以限售为主打的合唱曲。
楼市调控主打限售对促稳定、防风险具有一定的主导作用。但也要看到，一个“限”字，限制的是市场供给与需求双向融合的通道。因此，应该适时加快构建房地产市场长效机制，促进楼市健康有序发展。（来源：每日经济新闻）
李宇嘉：新一轮楼市密集调控将“短炒”挤出市场
9月22日晚至23日凌晨，楼市调控突然来袭，南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市密集发布限售、限购和限价等政策。事实上，这些城市在今年上半年已发布实施或重启限购、限售、限价等调控措施，有的甚至是今年以来数次调控。此次，这些城市再次启动调控，无疑是对此前调控“打补丁”、“补漏洞”。比如，南宁在今年5月份针对购房人第三套及以上住房限售，此次将限售范围扩大到第二套。
另外，此次调控也是贯彻国家对“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，发展租赁市场、满足“新市民”住房需求。比如，南昌推出的“三限房”(限房价、限对象、限转让)，优先满足无房户等。
除调控新政外，信贷政策也明显收紧。近期，北京、上海、深圳、南京等地银行陆续提高首套房贷利率水平。较基准利率上浮5%~10%，已成房贷一般规则，上浮10%~15%的银行也有很多；二套房贷普遍上浮10%~20%，甚至干脆停贷。问题是，国家统计局数据显示，楼市上游开发投资、新开工，下游销售量和价格明显回调，那么，近10个城市启动调控，房贷利率继续上浮，究竟出于何种目的？
这个时间节点，楼市调控和金融信贷双双“逆势紧缩”，笔者认为，首要原因是房价上涨压力仍较大。
国家统计局数据显示，8月15个热点城市新房价格环比“非停涨即下跌”，这是三年来的第一次。一线和二线城市新房价格同比涨幅分别连续11个月和9个月收窄，调控效果显著。但是，若看二手住房价格，就可以发现，15个热点城市中有6个热点城市的二手住房价格在上涨，70个大中城市中近60个城市二手房价格上涨。这意味着，新房价格调控的情况下，二手住房更能反映市场的真实情况。70个城市二手房交易占比接近50%，热点城市占比更是超过60%，二手住房价格普遍上涨，意味着房价上涨压力仍然存在。
近期，笔者发现，南京新房和二手住房存在价格“倒挂”的现象，即受调控的新房价格居然比周边交易成本更高的二手房价格还要低。于是，被低估的新房也受到热捧。此次发布调控政策的几个城市，8月份新房价格环比和同比平均分别上涨0.41%和11.68%，二手住房价格环比和同比平均分别上涨0.55%和10.02%。可见，二手房价格上涨的压力更大一些。前期出台十几次调控政策的北京，及前期上涨过快的深圳和上海，8月份新房价格和二手房价格都在下跌，意味着京沪深楼市真跌了。对其他城市来讲，整体还处在上涨过程中，政策需要跟进。
其次，新房供应下降，或加剧未来供求紧张趋势。
统计局数据显示，8月末商品房库存跌到近三年来新低，商品住房待售面积同比下降近30%。同时，今年以来，尽管热点城市商品房销售下滑40%~60%，但由于新房预售管制、限售和“招拍挂”门槛抬高(自持或配建保障房、租赁房“常态化”)，批准预售也在同步下滑，甚至下滑的更快。
目前，各大城市普遍进入“补库存”阶段。开发商前景预期不乐观，住宅新开工累计同比增速连续5个月下滑。另外，近期大城市存量盘活开启(棚改、旧改)，但存量供地周期长，中短期内楼市供求预期或趋于紧张。
再次，居民过度加杠杆的热度并未褪去。
今年1~8月，包括公积金在内的中长期贷款增加超过4万亿元，同比多增超过7000亿元。同时，由于额度控制、新房价格调控下“双合同”大行其道，居民绕道消费贷为买房加杠杆。
目前，尽管房贷利率上浮幅度已超过2013年下半年至2014年上半年，但由于基准利率降至历史最低，在房价上涨预期下，购房需求还很旺盛。住房能否回归居住这个属性，租赁能否培育起来，围绕租售并举的长效机制能否建立起来，关键看房价能否稳定住。
目前看，前期调控效果初显，但不稳定，库存降至历史低位，需求蠢蠢欲动，需要再接再厉，“打补丁”、“补漏洞”。调控可谓来的及时，政策重点是限售，其最大的好处是不直接影响商品房销售规模，但能将短期炒作的需求挤出市场。
将“短炒”需求抑制住了，就不会出现未来大规模“抛盘”的现象，楼市也就不会大起大落。同时，留在市场上的需求，除了合理的自住需求(首次购房需求、改善型需求)外，就是能增加租赁市场供应的长期投资需求，这些需求是稳定市场的主力。随着租赁开始崛起，新市民夯实有效需求，未来楼市也将逐渐趋于稳定。（来源：每日经济新闻）