临近“930”一周年，又逢多个二线城市再度加码调控，在股价上体验了一次过山车的万科是如何把脉市场的？
9月27日，万科举行网上投资者交流会，证券事务代表梁洁对外界关心的调控等问题进行了答复。
梁洁称，今年政策环境整体上相对去年是收紧的，未来也将继续对行业的销售产生影响，导致销售会放缓。不过，由于今年前几个月有比较快的增长，预料今年全年行业依旧有正增长。
除了传统地产业务，不管是传统的物业管理还是行业新星长租公寓，万科在其他领域都占踞了一席之地。
谈及市场前景时，梁洁提到，随着存量市场越来越受重视，即使没有政策协助万科也会持续推进长租公寓业务，因为“未来新房销售一定会萎缩”。
政策效应：维持去化率有难度
“没有成功的企业，只有时代的企业。”这是万科两任董事长王石与郁亮忒喜欢引用的一个句子。白银论调下的万科，在交流会上也给出了自己的判断。
梁洁在投资者交流会上称，地产行业市况自2014年后开始恢复，一方面是由于信贷的放松。但自今年3月起，信贷开始收紧，首付比与贷款利率在升高，将继续对未来的销售产生影响，销售总体上会放缓。
但由于今年前几个月经历了比较快的增长，所以预料全年行业依旧有正增长，只是增速会慢一点，比如在5%-10%之间，甚至低于5%。
目前，政策所带来的影响已经体现在万科的销售上。梁洁透露，今年上半年万科去化率比去年总体高，但到了七、八月份去化率开始下降，接近去年水平，未来去化率也有进一步下降的可能。
过去万科的去化率维持在70%以上，“实际上去化率维持是有难度的，但我们还是希望能够稳定在这个水平。”
观点地产新媒体查询，2017年6月，万科的去化率仍在60%以上，但七、八月单个月的去化率降至50%多。
即便市况稍显艰难，万科也希望借这个市场调整的机会来获取更多的项目。梁洁表示，在市场竞争激烈的时候，土地价格高，随着政策收紧，市场竞争会减弱，万科获取项目的机会会增加。
由于今年土地公开市场竞争性比减弱，万科在公开市场获取的项目比例要比去年更高。可以对比的是，去年万科新增约3000平方米项目资源，有2/3来源于存量市场。
梁洁还称，目前万科主要在全国70个城市中布局，集中在珠三角、长三角及环渤海三个城市集聚带。在这三大区域中，万科可能会进入三线、四线甚至五线的小城镇。除此以外，三个区域外的城市便只考虑省域核心城市。
谈业务分拆：优先拓规模
近几个月各城市纷纷出台鼓励发展租赁政策，正响应了房地产行业近两年来的一股投资风向——长租公寓。
虽然类似租购同权等政策的推出让市场看到了更大的机遇，但万科更偏向于认为，短期内政策对市场格局的改变并不会有太大的影响。
提及泊寓未来的发展计划时，梁洁表示，随着存量市场越来越受重视，即使没有政扶持万科也会持续推进长租公寓业务，因为“未来新房销售一定会萎缩”。
梁洁称，目前万科的长租公寓业务轻资产与重资产各占一半。其中，稳定开业的重资产项目NOI（营运净收入）回报率可以达到5%，相对而言，轻资产的毛利率会更高一些。
在这两种模式中，受长租公寓标准化的限制，万科推进比较快的是重资产业务。梁洁还称，长租公寓涉及到重资产的部分，未来也会尝试采用类似两支商业地产基金的方式引入资金，从而减轻财务负担。
梁洁认为，上半年泊寓新增加了6万间，年内新增10万间并不难。而且，由于行业市场集中度比较低，未来一段时间还是有比较快的规模增长，接下来每年增加10万间“也不是很大的目标”。
今年泊寓新增的项目主要集中在珠三角，接下来也会更关注在长三角与环渤海甚至中西部的发展机会。
比起地产新宠长租公寓，物业管理是更为传统的房地产下游产业，近两年来随着上市风潮的兴起，也博得了不少资本关注的目光。
对于万科而言，物业管理也是除了核心业务之外最为成熟的业务。梁洁称，虽然万科物业已经完成了员工持股，以及战略投资者的引入，但是万科在物业单独上市方面并没有明确的时间表。
观点地产新媒体了解到，2016年，万科物业首席执行官朱保全曾称已与万科集团完成业务分拆，万科集团与万科物业是控股关系。彼时，朱保全透露了万科物业的目标，即在3-5年内，成为中国第一个营收过百亿元的物业公司。
如今，2017年上半年万科物业合并报表的收入为30亿元，同比增加69.9%。期间，万科物业还宣布引入已完成引入博裕资本与58集团两家战略投资者的工作。
至于其他业务的上市计划，梁洁称，其他业务成熟度相对没有物业那么高，所以万科首先还是把规模进一步做大，提高盈利能力，亦没有明确的时间会分拆出来上市的考虑。