传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。那么，楼市调控是否存在“时间表”？住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变？
去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。一年时间过去，同样的节点，调控重拳平复楼市持续多年的燥热，楼市众生相也各种各样。赞者有之，叹者有之；有人观望，有人出手。
“密集式”调控
再度来袭
目前，调控依旧是全国楼市的关键词，全国推出限售措施的城市数量已超过40个，消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。
自去年“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来，各线城市房价走势明显分化：热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制，房价涨幅趋于平缓；另一方面，部分三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。
有鉴于此，调控依旧是全国楼市的关键词。
就在“十一”假期前一周，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满2年后才能上市交易；南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房，须取得不动产权属证书2年方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易；西安还发布了商品房价格调控通知。
随后，宁波、桂林、无锡等城市也纷纷升级楼市调控措施，其中宁波和桂林也出台了相关限售措施。中国指数研究院的统计显示，截至目前全国推出限售措施的城市数量已超过40个，政策以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。
从政策内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。中原地产研究中心统计数据显示，今年以来已有超过100个县级以上城市发布了各种房地产调控措施约150余次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。易居房地产研究院副院长拟21亿元收购秦皇岛鼎兴45%股权等。普华永道的报告指出，对于一线及二线热点城市，由于土地供应量锐减，为抑制过热的房地产市场，政府对于个人购房施行限购限贷政策；对企业提高了一手土地市场招拍挂的拿地门槛，对房企的规模及经验的要求越来越高。同时土地市场上出现了物业只租不售的地块供应，因此越来越多的大中型房企开始通过收购项目公司或中小企业增加土地储备，盘活存量。对于三四线城市，房地产市场的政策频出，对房企资金及抗风险要求更高，有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权。
调控时间表：
租赁成破局焦点
楼市调控是否存在“时间表”？其实，“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期，而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。
在“密集式”的楼市调控背景下，市场参与各方或许都在考虑，调控是否存在“时间表”?
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，调控的出发点主要是为了稳定市场，当然稳定市场的一个很核心内容就是稳定房价。目前潜在的上涨态势还是很明显，需要积极进行管控。另外，宏观经济表现还不错，对于房地产本身的依赖程度也会降低，预计调控政策会延续到明年上半年，即明年上半年政策思路不会变，到了明年下半年市场交易和价格如比较低迷，那么调控可能会放松。
易居房地产研究院副院长杨红旭表示，观察政策演变下的市场发展，从2006年以来全国楼市经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制，目前处于本轮政策抑制的第四波，今年以来房价增速已见顶回落。本轮房地产周期上半场，房地产调控是主导，而下半场货币、金融、信贷则成为主导。从走势来看，本轮楼市上涨周期中华东和华南累计房价增幅领跑，而以北京和天津为首的城市二手房房价已经出现下跌，预计2018年将是楼市“寻底年”。
深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，调控政策出台表面上是为了抑制成交，实质是为改变预期，这一效果确实达到了，例如目前的深圳市场。对于本轮调控持续时间，徐枫预计将持续到2019年左右。
对于房企而言，中骏置业研究总监赵建伟认为，目前一线城市地价已经被抬高，但房价却有所“限制”，所以从房企发展的角度，需要不断思考限价等措施到底什么时候会放开。不过，有一点值得肯定的是当前政策具有较强的持续性和稳定性，可能部分政策在某些时间和阶段会微调，但总体仍将保持稳定。
有观点认为，与以前相比，这一轮房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。其实，近几个月来全国各地似乎将更多精力放在住房租赁政策带来的影响上。相比调控，住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久，也有可能带来住房体系质的改变。徐枫认为，租赁市场处于初始化的阶段，应该说在未来的2到3年之内会有翻天覆地的变化，租赁市场应该是未来的一个红海。
