随着房产调控的不断收紧，重点城市房屋交易量和价格都在下降，但这并不妨碍房企的拿地热情。在一些房企频频拿地继续追求规模时,也有房企另辟蹊径,通过参与城市更新寻找与城市共同成长的契机。
作为商和运营商这三类企业在城市更新中谁能起到主导作用？
陈方勇：首先，现在这三个角色基本会混同。比如万科现在既是投资商，又是开发商和运营商。
从对结果负责的角度，还是投资商来主导更合适。因为他会整体考虑资金的进出，所以由他整体协调就比较合适。
开发商可能更多地参与前阶段的工作，而运营商更多是参与后阶段的工作，通过投资商把整个事情串起来，就是一个比较合理的一个架构。
NBD：房地产企业做城市更新项目，怎样才能实现利润最大化？
陈方勇：利益最大化有短期和长期两个判断。上海国创中心有一个10万平方米的城市更新项目，这个项目可以看作开发商做城市更新的一个案例。
按照原来开发商快现金流滚动的逻辑，这种不能卖，招商又需要相当长一段时间去培养的项目肯定不合适。但从长期收益来看，通过这种方式在一线城市获得一个具有很好升值潜力的资产又是划算的。
NBD：您怎么看待城市更新项目的资产证券化？
陈方勇：国内首单长租公寓资产类REITs产品-“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于10月11日正式获批发行，该计划从报批到审批只有20天。这是一个很重要的导向，就是国家要引导资金从增量向存量、从销售向租赁转变。这就需要给投资商一个出口，那就是资产证券化。
资产证券化是一个很好的解决方案，既不会增加更多的泡沫同时又能吸收流动性的，肯定是行业未来的一个发展方向和趋势。
目前REITs最大的难关就是如何在国内公开市场交易，这个一直是很难突破的，所以现在很多叫准REITs，就是产品只是发行，并不公开交易，是没有流动性的。
REITs放开的意义就像上世纪九十年代证券市场开放一样，意味着楼宇的资本市场开放了，然后做存量改造就会吸引大量资金。