近日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过。深创投人才安居专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs产品。
据了解，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
住房租赁REITs具有投资期限长、回报慢的特点。为什么房地产公司要聚焦于此呢？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为有两个原因，一个是短期内楼市限购政策不会放松，绝大多数非户籍人口在一定年限内不具备购房资格，这为租房市场留下了相对稳定的空间，REITs的放开有望撬动一个数万亿的市场。另一个是符合国家大的发展方向，同时楼市融资成本高、渠道窄，也令有融资需求的房地产商将目光转向类REITs。
当代置业集团副总裁王强从有利于盘活资金方面做了解释，他认为随着房地产业发展，即便企业很愿意去做一些高端产品，但实际情况中不可避免会持有一些物业，甚至有一些土地利润很高的物业，因为周转慢也需要资金支持。资产证券化是企业盘活项目好的办法，既能加快开发商周转速度，同时也让普通老百姓多一个可选择的投资品种，未来肯定会深入影响整个房地产行业的融资和产业走向。
虽然REITs有助于房地产企业从另一个渠道满足融资需求、撬动一个数万亿的市场、盘活资金，也为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会。但目前来说，REITs还面临着两个主要问题。
REITs的特点之一就是收益主要来源于租金收入和房地产升值，但目前租金收入和资产价格存在一定差距，收益问题会收到一定影响。
在复地集团北京区域投资执行总经理陈亮看来，房地产做REITs存在资产价格和租金回报之间的巨大落差问题，短时间内如果出现REITs，产品所对应的资产回报率要求应该是比较高的，毕竟刚推出来，资产回报率必须高才能找到买家，但现在规定的资产回报率只有2%-3%，要么市场对资产价格实现重估和回调，要么重回到资产管理主题上。
同样认为租金回报与资金成本存在一定差距的中原地产首席分析师张大伟表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁模式能实现盈利是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场发展仍处于初级阶段，大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。
除了租金收益率问题外，还有一个阻碍就是税收，公募REITs产品配套制度还不够完善，最重要的就是房地产投资面临多重税收问题。
阳光城集团北京区域公司副总经理王志强认为，做资产证券化的痛点是资产证券化要交增值税、所得税，这些税都非常高，而且对于房地产企业来说，机构做完资产证券化后，还要进行运营，在持有运营阶段，要缴纳增值税，尤其是房产税，是按照租金收入的12%征收，所以持有期间税率是很高的。无论准备持有或不持有，都要把高额的税交上去，这也是REITs推行很多年却没有特别大规模的原因。
某券商人士表示，房地产行业较为特殊，国内操作REITs涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善，少交所得税，大家才有动力做。
对于如何才能更好的发展REITs，全联房地产商会创会会长聂梅生表示，只有提高投资收益率和租售比，才能发展REITs。他指出目前我国约有12%的人口在租房，只有起码超过30%的人租房，租赁市场REITs才能做下去。未来应该通过各种政策，来提高租房比例，新的金融工具才能够形成，令REITs产品能在资本市场上市，以便大家分享租金的收益率。