中原集团研究总监刘渊作了题为“步入下行期， 回归基本面 ”的演讲。
刘渊表示楼市下行与政策有很大的关系。本轮楼市下行始于政策转向，上轮市场低谷也是由于政策收紧，本轮调控的背景，与上轮很相似。本轮反弹力度强于以往，政策压制的时间也可能更长，限价、限售等强制措施可能常态化。 但是与上一轮最大的不同——购房者心理预期。他说受限价、限签影响，目前市场上，中原监测的新开盘认购率成为描述市场的最佳指标。
他表示未来政策方向是，降杠杆的前提下稳市场，稳市场即价格不涨，成交量不大跌。因为一方面投资意愿增强，杠杆率上升，推动本轮楼市反弹，但另一方面信贷收紧（按揭和消费贷），需求又受到限制。
他分析称，棚改政策决定全国三四线城市整体表现。力度空前的货币化棚改是支撑2017年全国新房销售增长的主要动力，预计2018年政策环境继续利好三四线城市。有三四线为依托，中央政府有信心维持一二线严格调控不放松。他还表示货币化棚改不会一刀切停止，但力度减弱，2018全年三四线销量增长放缓 。
刘渊指出，楼市进入下行周期有三个标志。
第一、成交量下降。他解释称2017年，一线城市一二手住宅成交量历史低位，今年预计小幅回升，仍处低位； 二线城市新房成交量2017年同比下跌26%，今年前5个月跌幅减小，全年预计同比持平； 三四线依靠货币化棚改刺激，去年强劲增长18%，今年随着棚改力度减弱，销量增长放缓，全年可能负增长。
第二、房价停涨。98年房改至今20年，房价总体保持上涨趋势，仅在2008、2011、2014年出现短暂下跌。 目前一二线新房价格停涨1年多，二手价格涨幅收窄，少数城市同比下跌。
第三、土地市场遇冷。他表示土地市场遇冷是楼市进入下行周期的重要标志。 根据历史经验土地流标率（不成交率）上升、溢价率的下降是市场进入下行期的标志。以往两次流标率反超溢价率分别出现在2011年4月-2012年8月和2014年4月-2015年4月 。
刘渊表示房地产下行周期有三个阶段。分别为初期、中期、末期。初期表现为成交量下降、价格停涨，以及土地市场转冷；中期表现为行业内并购增多，开发商利润率下降；末期表现为房企主动降价，破产。目前市场处在初期，此时房企应保持稳定的现金流，根据各城市短期前景，制定合适的经营策略 。
他说短期楼市的影响因素是新房库存与调控政策，新房存量与调控政策互相作用，最终影响量价走势。土地存量决定中期市场走势。而长期则要看基本面的研究，通过经济与房地产对比来看市场支撑。
关于房地产市场2018下半年展望，刘渊预计，新开工/销售比例将继续缩小，2018年全国商品房销售面积小幅会有回落，新开工小幅回落3% 。关于开发投资额，他表示新开工面积是先行指标，开发投资与施工面积是基本同步的。近两年新开工面积维持低速增长，预计2018年全国房地产开发投资额增幅可稳定在5%左右。