业内：“稳”是楼市未来大方向

2019-03-25 15:45:23   来源：   

低迷了大半年的楼市，伴随着天气的回暖，正局部升温。

3月21日、22日，南京河西的2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为6%和7.8%。

类似的买房场景，春节之后已在北京、杭州、成都等热点城市上演，个别楼盘还出现了万人参与摇号的情形。

不仅是楼市，土地拍卖市场同样在升温。

春节以来，高溢价地块成交数量增加势头明显，溢价率封顶、创区域最高土地单价等不时闪现。

一些业内人士表示，楼市“小阳春”有季节性因素，也有外部因素，比如部分城市首套房贷利率降低等。总体来看，今年以来的外部条件要明显好于去年，特别是一、二线城市。

虽然楼市回暖正当时，但调控政策面并没有宽松，“房住不炒”的趋势依旧没变。多数业内人士认为，“稳”将是房地产未来发展的大方向。

万人摇号

从楼市调控开始，摇号买房就成了楼市冷热的一个标志。

3月18日，南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇领取销许，分别加推186套房源和323套房源，销售均价3.5万元/平方米。虽然购房门槛不低——首付八成、250万元和430万元的验资证明，但依旧难挡购房人的热情。短短2天，就吸引了近万人报名登记。经过资格审核，2个楼盘最后参与摇号的分别有2391人、5375人，中签率为5.4%和7.7%。

相比南京，杭州的楼市明显更热。一周内两次出现“万人摇”楼盘。3月13日，华夏四季308套房源，共11377组意向客户登记，中签率低至2.7%。3月6日，中国铁建西湖国际城262套高层房源，共有17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%。杭州另外2个楼盘——天都城和京杭府虽然没有“万人摇”，但中签率同样不高，分别为3%和7.98%。

去年相对冷清的北京楼市，在本月中旬透出了阵阵暖意。3月18日，位于海淀的山屿湖首期开盘192套，4小时售完。葛洲坝紫郡兰园开售17栋楼所有房源，当天139平方米四居全部售罄。

再看西南重镇成都。3月19日，成都房协公示了中德英伦世邦的公证摇号选房数据。根据公示结果，该楼盘604套房源开盘去化率达100%，一次性清盘。这在去年以来的成都楼市中不多见。

溢价率封顶

和楼市一样，在经历去年流拍率创历史新高、溢价率创历史新低的低迷后，土地拍卖市场也迎来了“小阳春”。

3月20日，在经过153轮报价，佳兆业以6.3亿元竞得杭州市闲林的未来科技城民丰片区06地块，溢价率49.78%封顶，楼面价约1.6万元/平方米，远超闲林区域的宅地楼面价纪录。

而杭州上一次溢价率封顶是7个月前。2018年8月14日，杭州世腾以14.5亿元竟得西湖区转塘单元XH1808-R21-01地块，溢价70%封顶。

土地市场回暖的不仅是杭州，北京、成都、广州、苏州等热点城市的土拍市场也是一片暖意。

3月12日，成都茶店子商住地块吸引了30多家大型房企参与竞拍，最终被德商以17.17亿元收入囊中，溢价率76.4%，楼面地价1.72万元/平方米，创下了主城区的最高土地单价。3月19日，成都二度拍卖去年3月流拍的一宗58亩的商兼住用地，在地块指标及价格保持不变的情况下，被时代中国以1.23万元／平方米拿下，溢价率37%。

2月28日，广州的一场土地拍卖吸引了14家房企参战，共吸金115.7亿元。其中，天河金融城的商住地，在49轮举牌后，合景泰富以总价37亿元+55%自持夺下，溢价率超45%。

2月25日，北京大兴区瀛海地块经过38轮竞拍，被中海地产以44.4亿元竞得，溢价率21.6%。位于大兴区的黄村镇三合庄村地块，经17轮竞拍，被金地地产以24.6亿元拿下，溢价率17.7%。据统计，今年前两个月，北京土地出让收入达589.38亿元，创下五年同期新高，位列全国各城市土地出让榜首。

2月22日，苏州拍卖城区的多宗宅地，总出让面积约28.47万平方米，总起始价为79.57亿元。最终全部顺利出让，累计揽金97.44亿元，地块最高成交价格为40.7亿元，最高成交楼面价为25813元/平方米，最高溢价率为42.78%，最高竞价轮次为77轮。

多地下调房贷利率

楼市的“小阳春”无疑给今年的房地产市场开了个好头，但其背后叠加着多重利好因素。

多位业内人士告诉记者，每年春节后，房地产市场都会有波反弹行情，也就是大家常说的“金三银四”。据统计，在北京、南京、杭州等城市的这波楼市热潮中，刚需和改善型需求占了主导，80%以上的成交是自住型需求，投资客占比较低。

相对去年，今年的金融环境稍微宽松，个人房贷利率有所下调，有的城市回归基准利率。2019年2月，全国首套房贷利率平均为5.63%，相当于基准利率的1.149倍。天津多家银行首套房利率从15%下降到5%。南京首套房利率普遍下降5-8%。杭州一些银行首套房利率调整至基准上浮10%，有的银行首套最低仅上浮5%。“利率的下调，一定程度上加速了购房者的入市。”一位银行客户经理说。

与此同时，在公积金使用方面，北京、河北、成都、长沙、福州、银川、哈尔滨等多地调整了公积金提取政策，以满足刚需的购房需求。比如，海南，重启了个人房贷“商转公”；成都，公积金贷款取消“限成都户籍”；北京，公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。

一些业内人士认为，不论是各大银行在个人房贷利率方面的下调，还是公积金政策方面的调整，都可以明显的看出，这些政策多以满足刚需和普通改善需求为主。

鉴于去年下半年以来信贷政策持续宽松，明显利好银行的资金充裕程度和流动性，为房贷利率下调提供了先备条件。业内人士分析，后续预计房贷利率可能还会继续呈放松态势。

“一城一策”稳楼市

楼市、土拍市场的活跃，是否预示着房地产调控风向的转变呢？

接受采访的多位业内人士表示，调控政策面并没有实质变化，继续坚持“房住不炒”的定位，因此总体趋势不会变。目前的楼市“小阳春”只是局部的，还没全面整体回暖。

统计数据显示，2019年1-2月，全国住房销售面积再度负增长，而上一次负增长还是在2015年。从2019年以来的土地市场来看，成交面积同比延续下跌。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

中原地产首席分析师张大伟表示，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，导致土地市场的溢价率有所降低。不过，一、二线城市仍是开发商布局的重要区域，尤其北京、上海等热点城市的优质土地项目一直是各家房企争夺的对象，以致部分地块溢价率明显上升。

今年政府工作报告提出，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。业内人士认为，“稳”将是今年楼市调控的重点。稳地价、稳房价、稳预期是具体目标，“一城一策”则是具体调控路径。

业内人士预计，在“一城一策”的调控基调下，楼市下行相对严重、高库存的部分城市会对调控政策进行放松，而楼市热点城市最多是政策微调，松绑几乎不可能。来源： 上海证券报