冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）
中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度八大任务之一。我认为这是非常不同寻常的，不同寻常到什么地步呢，那就是大城市住房问题既重要又紧急，是一个卡脖子的问题。“蛋壳公寓”等热点事件确实触发高层关注大城市住房问题，但大城市住房问题成为2021年重点任务的“前八”之列，应该有着更多、更深层次的原因。
首先，大城市住房问题卡住了民生福址的脖子。中国大城市的居住成本较高，以住房收入比为例，全球房价收入比排名前列的城市，香港、北京、上海、深圳都赫然在列，达到伦敦的2倍以上。去年，我牵头一个课题组，组织中国城市发展中心、中国经济信息社与民盟中央共同做了一个全国性问卷调研。接近四成参与调查居民的住房支出占月收入的比重超过30%，其中有12%参与调查的居民住房支出占比甚至超过了60%，他们反映这对生活质量产生了较大的影响。虽然中央近年来多次提出，要推进租购并举，但我们的问卷调查发现，居民认为住房租赁法规不健全成为租购并举的主要障碍。这些事实都表明，大城市住房问题都还没有很好解决。
第二，大城市住房问题卡住了创新的脖子。2020年中央经济工作的公报中，16次提到创新，这比前几年经济工作中提得都要多、都要重。发展靠创新，创新靠人才。但创新人才为高房价折腰的问题须引起重视。近几年，一些一线城市住房问题突出，部分高科技企业的年轻人流失。因此，从长远来看，必须控制房价，因为这种高房价对实体经济、对科技创新的影响是极大的。如果全国只有少数大城市的房价过高，那么富有创新精神的年轻一代可以“逃离”；但如果所有大城市的房价都过高，年轻人根本无法选择，这就是国家发展中重大而紧急的问题。
第三，大城市住房问题卡住城市化的脖子。中国的城镇化率只有60%多，城市化还远未完成。未来五年，我国城镇人口还将增加约七八千万人，达到9.5亿人左右，进城人口遇到的最大的问题是居住。近年来，大城市推进经济转型，用工结构零散化，部分用人单位用工减少，种种原因导致集体宿舍作为保障性住房的作用降低，农民、农民工进城很难住到集体宿舍。租房居住是重要渠道，但有些地方规定租户在孩子教育等方面的权利没有保障。一些地方在疫情之后，租房条件变得苛刻。谈到买，市场价让农民工和进城农民望尘莫及。所以高房价和尚待完善的租房政策一定程度上阻碍了农民工进城，影响了城市化发展之路。
第四，大城市住房问题卡住了房地产健康发展的脖子。中国连续20年来，大城市房价保持上涨。2019年房地产销售商品房的销售额为15.97万亿，相当于社会消费零售总额的38.8%。同时，房地产投资13.22万亿，占全社会固定资产投资的23.97%。2020年12月14日统计局公布新建商品住宅销售价格变动数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%。部分大城市高房价与房地产畸形发展，已经成为防范风险的一项重要内容，这也是需要高度重视解决大城市住房问题的原因。
第五，大城市住房卡住了要素市场化的脖子。我国流动人口规模为2.4亿左右。租房居住是流动人口解决居住需求的首选，估计租房人口与购房人口之比是8：1。再加上每年的高校毕业生，当前全国租赁人口约有2亿人。中国未来还有3-5亿农业转移人口进城，城市群之间、核心城市与中小城市之间的流动仍在加速。中央要求推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认；放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。所有这些政策讲起来都很好，各方面都支持，但可能都会因为大城市的高房价而较难贯彻落实。
中央已经提出2021年解决好大城市住房问题，有关部门也将会提出解决办法。在我看来，解决大城市住房问题，既要靠供给侧改革，也要靠需求侧管理。过去几年，许多大城市在抑制高房价方面，主要通过差异化地增加有效供给，构建完善的住房供应体系等办法，同时也运用了限购、限贷等需求侧管理的手段。未来，供给侧改革不会松懈，需求侧管理则要加大力度。其中，租赁市场是需求侧管理针对的重点对象，主要措施就是健全住房租赁法规、培育健康的租赁住房市场。我们前期调研显示，住房租赁法规不健全成为租购并举的主要障碍。在几类选项中，35%的居民受访者认为“租赁相关法制不健全，权益难保障”，而且选择该项的比重在不同类型城市之间差异较小。随着城市等级的扩大，选择“租购不能同权”“租房不够稳定”的比重在显著提高。这意味着在一线城市等外来人口较多的大城市中，居民对租赁住房的客观需求更大、感触更深，出于租赁住房的现实状况，需要在法律法规、租赁住房供给、租赁住房权利等方面尽快出台和完善制度体系。