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当前楼市回归常态 合力促楼市“强筋壮骨”

2023-05-19 09:39:06   来源:经济日报   

  房地产市场形势一直是大家关注的焦点,房地产市场的平稳健康发展对稳定购房者预期、促进居住消费至关重要。5月17日,国家统计局发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况引发关注,2023年楼市经历一季度“小阳春”后,出现冲高回落。今年楼市的走向到底如何?楼市能否冲出低迷?购房者和售房者又是怎样的感受?

  经历持续一年的低迷后,楼市终于在今年一季度迎来“小阳春”,3月份房价上涨城市数量达到近4年来的最高峰。不过,5月17日刚刚发布的统计数据显示,在一季度市场冲高后,4月份70个城市新房、二手房价格环比上涨城市数量均较上月减少,新房、二手房价格环比涨幅双双收窄。“五一”假期,房地产销售市场整体表现平淡,机构数据显示,代表城市成交规模较去年“五一”假期增长约25%,其中多个城市受低基数影响,同比增幅较大,但整体较2019年同期降幅仍超两成。

  记者近期走访调查发现,今年以来楼市整体恢复形势见好,购房者预期有所改善,但基础尚不牢固。进入二季度,随着前期积压的购房需求基本释放结束,楼市进入常态化节奏期。促进居住消费健康发展,仍需持续优化相关调控政策,各方合力增强置业信心。

  “小阳春”传递暖意

  “二三月挺忙,现在又稳定了。这是因为着急购房的客户已经买完,现在也有客户,但需求不急迫。”5月4日,记者来到北京西四环外某房屋中介门店,门店经理正在给数十名店员开会,复盘“五一”假期工作情况。该经理告诉记者,“‘五一’假期,看房的客户比平时工作日多,但比平时周末少。毕竟是春节后的首个小长假,很多人都出去旅游了”。

  对于近半年门店的签单情况,该经理表示,“从去年11月至去年年底,受新冠疫情影响搁置了一批购房需求。到今年二三月份,赶末班车入学的客户需求集中释放。每年都会有这种现象,那个时段房源相对少、客户相对多,顶层、一层、一居室等平时不太好卖的房子,很多客户也会选择购买”。

  北京楼市以二手房为主,二手房属于撮合成交,交易受到多方因素影响,房价与市场均价接近、买卖双方意愿一致颇为重要。即便市场行情见好,过高的定价依然会导致交易受阻。正如该经理所举的例子,之前北京西四环外、永定河路附近某小区有一套近120平方米的两居室,去年年底上线时挂牌价920万元,年初市场行情好时,业主想卖得更高,后来市场回落业主降价不到位,最终在等待半年后,于今年5月3日以880万元价格成交。

  房地产市场在调整优化疫情防控政策后迎来复苏,北京二手房市场恢复速度较快。北京链家研究院分析师冷会介绍,“网签数据稍显滞后,从链家相对实时的数据能看出,今年1月上半月市场就已恢复,下半月受春节假期影响进程暂时中断。2月春节假期结束,前期因疫情和春节积压的需求集中释放,市场热度快速上升,并从城市中心区传导至昌平、顺义、大兴等外围区域。到3月份,随着需求陆续释放,交易节奏随之放缓,整个3月和4月上半月市场都处于缓慢回落过程,成交量逐周递减。到4月下半月,成交节奏基本回归至常态时期水平”。

  在价格方面,一季度北京二手房成交均价较前期有小幅上涨。究其原因,冷会认为,“疫情防控措施调整优化后,中心城区成交占比提升引发结构性上涨;前期积压需求集中入市,导致局部地区供需失衡。不过,到4月份随着市场热度和预期回归,部分区域价格已有回落迹象”。

  记者采访了解到,今年以来全国楼市节奏和北京表现相似。“去年以来,保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力保障了购房人的合法权益,房企的合理性融资也得到改善,带来今年一季度市场全局性的修复。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说,“从全国楼市来看,2月以后需求量释放,成交量明显恢复。3月在2月高点上略微回调。整体看,一季度同比去年修复态势明显。”

  “确实感觉市场火爆了不少。”龙湖成都营销负责人介绍,“刚开始回暖的是刚需市场,以年轻客群居多,2月中下旬改善类客户密集入场,2月4个项目的叠墅产品加起来卖了40套,超过去年四季度销售总数。”

  “当前买房人更看重房屋品质、户型设计、开发商实力和项目区位。”龙湖北京某项目负责人说,“‘五一’假期北京市场热度不减,日均接待客户逾百组,较4月日均到访增长40%以上,期间成交金额超1.5亿元。”

  “年后市场回暖修复,感知比较明显。”万科杭州营销负责人表示,“我们在杭州余杭区的项目在二三月份连续加推,改善类项目销售增长更明显,3月以来的改善类项目两次开盘中签率均在20%以下,开盘即售罄。”此外,绍兴市场今年以来去化也不错,“五一”期间,万科在绍兴的两个在售项目认购转化同比上涨20%至30%。

  刘丽杰认为,成都、西安、杭州、长沙、合肥等省会城市市场修复较强,是受益于经济、产业、人口等基本面较好,住房需求相对充足,住房政策优化等原因。“更具意义的是,一季度哈尔滨、长春、沈阳等东北区域城市,太原、兰州等中西部省会城市,以及多数三四线城市的二手房市场量价均有不同程度的修复。不过,相较强二线城市,非热点城市及三四线城市修复力度相对较弱。”

  从数据来看,上海易居房地产研究院报告显示,今年1月至3月,31个省份中有19个商品房销售面积同比增速为正,有12个省份增速为负。其中天津增速最高,为85%;安徽增速最低,为-23%。在13个经济大省份里,北京、河北和广东表现最好,同比增速分别为14%、10%和10%。值得注意的是,天津在去年全年该指标为-32%,当前该指标明显转正。这说明在购房政策刺激下,市场依然有复苏动力。

  销售价格方面也普遍走出下跌空间。报告显示,2023年1月至3月,全国31个省份中有27个省份商品房销售价格同比涨幅为正,有4个省份涨幅为负。其中四川涨幅最高,为13%;西藏涨幅最低,为-12%。13个经济大省份中,有12个省份房价涨幅已回正,而湖北微跌。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,一季度全国31个省份房地产数据呈现出几个重要特征:供给端复苏节奏较慢,而销售端复苏节奏较快,后续应关注“供需缺口扩大”矛盾问题;市场复苏过程中,一些北方省份明显崛起,包括天津、河北等北方重点市场也有回暖可能,市场信心进一步增强,全国房地产市场均衡性也进一步增强。

  “一季度市场修复,一定程度上得益于前期积压需求的集中释放。随着这波需求逐步释放,短期内市场会自然调整,预计二季度交易量较一季度回落,价格将保持平稳。”刘丽杰说,“这也是市场向合理中枢修复过程中的正常震荡。预计全年市场整体将呈现温和修复态势。”

  当前楼市回归常态

  进入二季度以来,百城房价走势承压,核心一二线城市价格相对稳健,多个三四线城市房价延续跌势。多数业内人士仍然认为,楼市复苏的大趋势不会改变,市场信心总体处于恢复状态。

  “相比二三月份的快速反弹,4月楼市复苏节奏有所放缓,进一步验证了今年市场复苏会呈现波折性上扬格局。4月部分城市找房热度环比出现小幅回落,其中三四线城市找房热度回落幅度相对明显,预计市场分化格局还将存在。”58安居客研究院院长张波介绍,4月一二线热点城市的新增挂牌房源量环比减少,这在一定程度上体现出一季度市场二手房成交量上升明显,大量二手房源得到去化。

  业内人士认为,4月以来楼市回归常态,既有长期因素,也有短期因素。长期来看,一季度较快市场节奏使得价格预期有所抬高,但市场当前支付能力和接受程度依然维持稳定,因此对有所提升的市场价格还是以观望态度为主,进而导致节奏放缓。短期来看,“五一”假期前,许多人早早计划出游行程,对地产销售必然有挤压。此外还有天气影响,以北京为例,4月经历了数次强沙尘天气,对客户看房造成一定影响。

  “到四五月份,北京楼市转入常态化时期水平。从4月开始,购房者在心态上多了观望成分。据我们分析,目前的购房群体中,七成属于置换群体,包括改善置换、入学置换、养老置换等。”冷会说。

  在北京工作的安先生就属于持币观望群体。他告诉记者,自己在世纪城的房子装修已略显老旧,去年本想“卖一买一”置换一个更大的房子,后因疫情影响搁置。“今年想法变了,孩子已经上高中,为日后考虑,还是先买套小的留给孩子用,旧房不卖了。”安先生认为房价特别是新房价格有下降的可能,自己的购房意愿又不急迫,可以多观望。

  “孩子今年上学,这两天正是报名期。”同样有换房需求的马女士这样打算,“等报名成功后我就把老房子卖掉,买个舒适度高的房子”。

  不少人认为,相较于二三月份,四五月份其实是回归到了正常、平稳的节奏,买卖双方都更有时间静下心做选择,价格也有博弈空间。

  北京本地人高女士,因为父母有房子,对住房的关注点更多放在了居住体验上。“我觉得房子首先是要自己住着舒服,其次周边配套要好,生活圈要方便。我并不重视区位、升值空间等因素。”

  国家统计局最新数据显示,从新房看,4月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月略扩0.1个百分点,其中,北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.2个和0.1个百分点。从二手房看,环比整体涨幅回落更为明显。4月份,一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点,其中,北京、广州和深圳环比分别上涨0.1%、0.3%和0.5%,上海由上月上涨0.7%转为下降0.2%;二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。

  从城市角度看,上海易居房地产研究院一项对4月全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增速排序的结果显示,全国仅有6个城市成交行情没有下滑,即西安、北京、东营、成都、合肥和深圳。“4月偏强势的城市,普遍为基本面不错的大城市。从下降的城市来看,徐州、丽水、南宁3个城市降速超50%,市场调整程度较大。”严跃进这样解读。

  1月至4月,全国50城新房成交面积同比增速排序结果显示,长春、杭州、南宁、惠州、淄博、济南、德阳、肇庆、东营和东莞排进前十名,同比增速均接近或超过50%。严跃进表示,“此类城市中,部分属于购房政策明显宽松的城市,部分属于压抑需求持续释放的城市”。

  值得关注的是,10强城市中,山东有3个城市入围,即淄博、济南和东营。这并非偶然,3年疫情期间,江苏、浙江等沿海省份有一波交易高峰,但山东不明显,潜在购房需求在今年才明显释放。济南市场的一波持续行情带动了周边地级市楼市复苏。

  “‘淄博烧烤’火出圈虽然和山东楼市复苏的直接关系不强,但提升了城市形象和置业优势,对后续山东各城市的楼市复苏或将带来间接正面影响。”严跃进说。

  因城施策叠加显效

  纵观去年全年,在多重超预期因素影响下,交易数据出现明显拐点。“2022年房地产市场呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点。”中原地产首席分析师张大伟说。

  面对市场震荡,一系列楼市调控政策陆续出台,促进房地产市场修复。去年3月以来,楼市调控政策密集发布,各地因城施策,从优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低交易税费、推进“带押过户”等各方面发力。据中指研究院监测,2022年有超300个省市(县)出台政策超千条,政策优化频次达到近年峰值。

  2022年3月,郑州成为第一个取消“认房又认贷”的城市,明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。此后,苏州、南京、青岛、天津等重点城市均优化“认房又认贷”。“郑州取消认房认贷的举措对国内其他重点城市有示范意义,实质性降低了购房成本,释放改善换房需求,促进市场修复。”刘丽杰说。

  2022年5月,长沙成为第一个提出“以租换购”的城市,将存量房盘活供作租赁住房,盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算,在履约期内可交易。此后,成都、重庆、西安等地也有“以租换购”政策出台。

  “‘以租换购’政策的创新之处在于,打通了新房、二手房和租房市场通道,为其他城市提供了新的政策调整样本。”刘丽杰表示,存量房源作为租赁住房,一方面切实增加租赁房源供给;另一方面10年及以上的锁定期限,为市场提供了一批长期稳定租赁房源,有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。

  去年以来,佛山、东莞、廊坊等核心城市周边城市全面取消限购。杭州、南京、武汉等二线城市放松多孩家庭购房政策,多孩家庭可新购一套房,同时降低二套房首付比例。

  今年以来,我国经济呈现恢复向好态势,房地产市场的稳定性尤为重要,“稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年房地产行业的政策主题。一季度,中央和相关监管部门多次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求。据中指研究院监测,一季度全国有超百个省市(县)出台政策超180条,各地政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容,部分城市政策涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。

  4月28日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。“结合会议释放的相关信号,防范房地产风险仍是重点,在当前的市场环境下,房地产政策环境整体仍处于宽松状态。”中指研究院市场研究总监陈文静表示,“整体来看,今年以来房地产市场运行的好转更多为恢复性好转,市场内生动力仍偏弱。短期来看,稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键。”

  陈文静认为,二季度,前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。各地楼市政策或继续优化,如重点一二线城市库存较高的郊区,或按照一区一策原则,优化限购条件和认房认贷政策;结合生育政策,对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持;降低房屋交易税费等。

  “随着经济恢复和城市发展,核心一二线城市将继续发挥经济、人口、产业等基本面优势,房地产市场具有较大发展空间。经济发展较弱、人口流出城市,预计市场将基本修复到疫情前的平稳状态。”刘丽杰说。

 


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