继上周住建部明确楼市政策优化三大方向后，中国人民银行、国家外汇管理局(以下分别简称“央行”“外汇局”)8月1日召开的2023年下半年工作会议指出，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
尽管近期政策面对于存量个人房贷利率调整已有诸多表述，但多家国有银行信贷部门工作人员告诉《证券日报》记者，目前其所在银行尚未接到明确调整通知，存量个人住房贷款利率仍按此前的约定利率执行。若后续有最新政策通知，将及时进行调整。
存量房贷利率下调
可设置差异化折扣比例
今年以来，鉴于首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，以及5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下调，首套房贷利率与存量房贷利率间的利差持续扩大。特别是对于前几年买房的人来说，其房贷利率大部分都属于“高位站岗”。
居住在北京的王先生告诉《证券日报》记者，他在2020年8月份购房，9月份办理的贷款手续。当时贷款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和银行加点组成，即4.65%+0.55%(55个基点)=5.2%。
而从最新的房贷利率来看，贝壳研究院提供的数据显示，7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，较去年同期分别回落45BP(基点)和25BP。另据中指研究院监测，目前7月份重点城市的首套平均房贷利率，已较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。
“尽管目前贷款利率已经随着LPR的调整降至4.85%，但仍比现在的新增房贷利率高出不少。”王先生说，身边有和他贷款利率相当的朋友已在今年年初选择了提前还款，他则期待存量房贷利率能调降。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。这让与王先生有相似情况的贷款人有了“盼头”。而相较于“支持和鼓励”的措辞，前述8月1日的会议使用了“指导”和“有序调整”，让市场普遍理解成释放出存量个人房贷利率将启动下调的信号。
事实上，降低存量房贷利率并非没有先例。早在2008年10月份，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时将最低首付款比例调整为20%。彼时由于“转按揭”正盛行，因此银行为争夺客户普遍都选择给予存量按揭贷款利率七折优惠。
“此项政策对扭转当时楼市下滑势头起到了关键作用。”东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，未来无论是通过变更合同约定，还是贷款置换，下调存量个人房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量个人房贷利率设置差异化的折扣比例或降点幅度等。
王青预计，存量房贷利率下调有望在三季度启动。目前最大的不确定性是利率下调幅度，总体上有可能在0.5个百分点至1.0个百分点左右。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟在接受《证券日报》记者采访时表示，调整存量个人房贷利率，可以降低居民购房成本和利息负担，更好满足刚性和改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展，可以减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为。
政策优化助房地产市场
平稳建康发展
年初以来，虽然房地产市场政策优化的节奏与力度不断加码，但上半年“先扬后抑”的走势似乎显示出当前楼市复苏动能不足。
从7月份房地产市场表现来看，据中指研究院统计，当月新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。从结构上看，7月份，一线、二线城市、三四线城市商品住宅成交面积同环比均下降，同比分别下降2.4%、29.4%、28.5%，环比来看，一线城市成交规模环比下降9.8%，二线代表城市环比下降29.9%，三四线代表城市下降11.8%。
房产中介对此感受颇深。北京地区的一家房产中介工作人员对《证券日报》记者直言，从4月份开始，北京地区的二手房成交情况就不太好，挂牌价也在持续下降，降幅少则5%，多则10%甚至更多。
面对持续处于调整期的房地产市场，7月份以来，楼市优化政策力度更大、更超预期。
7月24日，中共中央政治局召开会议明确指出“适时调整优化房地产政策”，随后，住建部表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。叠加此次央行提到的指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，以上措施无不直指当前抑制住房消费的核心方面。
上述房产中介告诉记者，从住建部表态个人住房贷款“认房不认贷”后，几乎每天都有人咨询。
“目前我行执行的二套房贷利率为5.25%，如果此后‘认房不认贷’政策能在北京正式落地，那么，购房者将会以目前4.25%的首套房贷款利率进行贷款，大大降低购房成本。”昨日，某家国有大型银行的一位信贷经理告诉记者，当然，这只是目前的贷款利率。随着此次央行再次提到继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，预计后续贷款利率还会继续下调。
某房企相关人士对《证券日报》记者表示，随着房地产政策的优化调整，预计接下来购房首付、房贷利率方面也会有利好政策出台，尤其是存量个人房贷利率，或有实质性下降。随着后续住房消费的回暖，这将进一步畅通房地产交易链条，最终实现房地产市场良性循环。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶在接受《证券日报》记者采访时表示，随着近期中央、相关监管部门以及地方对房地产市场的密集表态和发声，预计各地方的因城施策将加快落地，政策调整也将围绕降门槛、降成本展开。