导读
2017年初先后发布报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观？》、《新周期》、《站在新周期的起点上：来自产能周期的多维证据》。2017年房地产、出口、制造业投资等带动需求超预期，经济L型，同时，受产能出清、供给侧改革、宏观调控和金融监管的持续影响，金融、周期、消费和成长性行业都在步入剩者为王、增速、CPI、PPI等指标不支持进一步收紧货币政策。
从行业运行数据看，我们重申对2017年房地产销售投资不悲观。销售方面：2016年930后成为全国销售增速拐点，10月以来销售同比增速缓慢回落，2017年5月累计增速14.3%。我们认为全国销售同比将继续缓慢回落，但三四线将成为支撑，全年看-1%。投资方面：5月投资增速冲高首次小幅回落至8.8%。但由于去年三季度投资基数较低、今年三季度棚改提速，我们认为存在超预期可能，二三季度投资仍有望维持9%较高增速。全年看，由于三四线销售热度持续、优势房企冲规模和卡位重点城市、热销带动销售回款大幅增加、房企加快周转速度、建筑建材价格回升拉高建安成本等因素，投资也较乐观，预计同比增长6%。
3.3 投资建议
我们曾在2016年中期策略中强调行业集中度投资机会，站在当前时点：房地产行业集中度提升无论是从短期还是长期看，都非常值得重视，提供确定性投资机会。
长线逻辑：龙头增长和盈利稳定，估值享受溢价，存在估值预期差。（1）规模增长空间巨大：住宅市场增量空间237.1亿平，181.2万亿，满足至少15年增量市场发展；进入存量房市场后，每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升，龙头销售增长空间非常充足。我们测算，2017年市场规模完全能满足Top20销售目标，未来4年top5、TOP10、top20销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%和13%（未考虑房价上涨）。（2）盈利稳定产生估值溢价：集中度提高，龙头的议价能力提升。房价易涨难跌，土地成本、建安成本和融资成本有望进一步下降。项目制管理模式下，管理费用有效控制。龙头盈利能力将趋稳。
短线逻辑：低估值、低持仓、业绩确定性高、存在行业预期差。（1）地产龙头估值低：纵向看估值修复，横向在各版块中仅高于银行；机构持仓低，基金持股占比创新低位，加仓空间大；业绩保障度高，增长确定性强，受当前市场风格青睐，险资和社保持股占比增加；2017年无论是行业政策面还是基本面都不悲观，投资和销售还存在超预期可能性。
行业集中度提升，强烈建议关注三类地产股：
（1）行业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头。
（2）项目储备丰富、大股东实力强劲、具有资源股属性的区域龙头。
（3）高成长、低估值，有望冲击一线的二线业绩黑马。