自2021年下半年开始，我国基础设施REITs进入加快推进期。
截至2022年7月底，共有14只基础设施REITs产品上市，总发行规模达541.51亿元，总市值超过620亿元，基础设施REITs试点工作取得初步成效。
扩募规则出台
2022年5月，沪深交易所分别发布相关指引，备受关注的基础设施REITs扩募细则出炉。7月，国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，进一步明确了基础设施REITs新购入项目申报推荐等有关工作。
上述指引和通知的出台，为扩募提供了明确的标准，从顶层设计上保证了基础设施REITs市场健康有序发展。从细节看，指引和通知明确了新购入基础设施项目的准入条件、程序、信息披露要求和发售相关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致，强化内幕信息管理和利益冲突防范，坚持持有人利益优先，严把项目质量关，压实参与机构主体责任。从长远来看，明确基础设施REITs扩募的机制，有利于相关产品保持良好的基础设施项目投资组合，形成优质的资产池，增强基金持续运作水平，提升REITs基金规模和综合竞争力，进一步促进投融资良性循环。
新型资产不断涌现
自首批项目落地以来，基础设施REITs试点资产类型呈多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等较为常见的资产外，清洁能源、保障性租赁住房、旅游等类型基础设施又被纳入。这些领域既事关国家战略，又涵盖国计民生，资产规模庞大，将为基础设施REITs健康发展注入新活力。
在清洁能源领域，光伏发电、风电等行业发展较快，推进基础设施REITs已具备较好条件。通过基础设施REITs盘活存量光伏发电、风电等清洁能源项目，能筹集清洁能源新项目资本金，调动社会资金投资该领域，对如期实现“碳中和”“碳达峰”等战略目标提供重要支撑。
保障性租赁住房属于重要民生基础设施，发行基础设施REITs是其投融资改革创新的必经之路。一是保障性租赁住房本身收益符合基础设施REITs产品要求，长期的居住租赁需求能为项目带来稳定现金流；二是有利于盘活存量资产，回收政府投资资金，进一步加大租赁住房供应；三是通过发行基础设施REITs引入住房专业运营管理机构，提高其运营水平与服务效益，为新市民提供良好的住房租赁服务。
在旅游领域，纳入REITs试点范围的资产包括自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等旅游基础设施。基础设施REITs能够为旅游业提供增量建设资金，进一步加快旅游设施建设，满足人民对美好精神生活的需要，推动实现消费高质量发展。
鼓励运用REITs工具
除基础设施REITs主管部门外，国务院其他部委也陆续出台各类政策，鼓励运用REITs工具盘活本行业领域内的存量资产。
2022年5月，水利部出台《关于推进水利基础设施投资信托基金（REITs）试点工作的指导意见》，强调要畅通投融资渠道，充分用好REITs等政策，保障水利基础设施建设资金需求。此外，水利部于5月底召开水利基础设施REITs试点工作视频交流专题会议，明确提出要支持引导有关地方和企业将符合条件的水利基础设施项目通过REITs方式进行盘活，筹集资金用于在建和新建水利工程项目，促进水利基础设施高质量发展。
2022年7月，农业农村部等部委联合发布的《关于推进政策性开发性金融支持农业农村基础设施建设的通知》提出，鼓励采用基础设施REITs等模式，引导金融社会资本和民间投资，支持农业农村基础设施建设。
适当放宽收益率要求
结合已上市试点项目的经验，以及基础设施REITs业务开展过程中发行方、投资方、主管部门的核心关注点等问题，可对基础设施REITs市场长远稳健发展提出一些建议。
一是进一步明确重组及运营环节的税收优惠政策。税收是企业考虑发行基础设施REITs的重要因素之一，进一步加强税收优惠政策是鼓励和促进基础设施REITs发展的重要举措。可在对资产划转重组免除企业所得税的基础上，进一步对作价出资、分立等发行前的其他重组方式明确免除企业所得税，对交易、运营等环节涉及的相关税负予以一定优惠支持，减少或简化为构建股债结构而进行的额外操作与步骤，以提高企业发行基础设施REITs、盘活优质存量资产的积极性。
二是进一步加强基础设施REITs法律体系建设。目前，我国基础设施REITs主要法律基础为《中华人民共和国证券投资基金法》和《中华人民共和国证券法》两部通用型证券法律，应进一步加强基础设施REITs法律体系建设，推动基础设施REITs作为单一金融品种的立法工作，构建符合REITs发展规律的专项法律体系及配套监管规则体系，促进REITs市场高效稳定发展。
三是适当放宽对发行资产的收益率要求。考虑到不同资产收益率的天然差异和不同投资人对于资产的风险判断，建议收益率的界定应更多地由市场投资人选择。应适当放宽收益率要求，给予某些行业一定政策支持，鼓励其通过REITs盘活存量资产，快速形成有效的良性循环发展模式。